Brandon's Workroom

1. '헬리오시티'<3분기 전용 84㎡ 22.6억원> 평균 매매가 '파크리오'<22.5억원> 제쳤다.

뒤바뀐 송파구 랜드마크, 송파 대단지 아파트값 고점 회복 마래푸᛫고덕그라시움 격차 줄어 '올림픽선수기자촌' 상승률 높아, 강남᛫서초는 신고가 이어져 강북 대단지는 보합᛫하락세

서울 송파구 잠실동 '리센츠', 마포구 아현동 '래미안푸르지오' 등 주요 대단지 아파트의 전용면적 84㎡ 평균 매매가가 2021년 하반기 고점을 넘어선 것으로 분석. 

2. 한강뷰 특허 vs 건축계 노벨상 ... 한강4구역 '불꽃' 경쟁

1.5조 사업 놓고 맞대결, 삼성물산, 업계최초 특허 한강 조망 극대화 디자인 현대건설, 자하 하디스와 '디에이치 한강' 단지 조성

한남4구역은 재개발을 통해 최고 22층, 51개 동, 2331가구 규모로 탈바꿈할 계획, 사업비만 1조5723억원에 달하며, 조합은 내년 1월 18일 시공사 선정총회를 개최해 시공사를 결정할 예정

3. '기업간 싸움'으로 번진 공사비 갈등

부동산개발 사업 나선 KT 공사비 추가 지급 요구에 쌍용건설᛫한신공영과 송사 물가변동분 인정여부 촉각, 부산᛫광주 등 재건축현장선 줄줄이 시공사 교체 움직임

전국적으로 재건축᛫재개발 조합과 건설사가 공사비 분쟁 때문에 몸살을 앓는 가운데, 기업들 사이에서도 갈등이 퍼지는 양상

4. "재건축 3년 단축᛫GTX 시대 본격 개막"

윤정부 반환점, 국토부 성과, 시장 정상화᛫택지 21만가구 발표 남은 기간 국토균형발전 집중

1기 신도시를 포함한 노후계획도시 재정비 사업을 적극 추진하고, 부동산 시장 양극화 해결을 위한 균형발전 정책을 수립할 계획, 19일 국토부 '국토교통 분야 주요 정책 성과 및 향후 추진계획' 발표

5. 강동 '줍줍' 경쟁도 한자릿수 한풀 꺾인 수도권 분양 열기

강동 '그란츠' 임의공급 4대 1 대출 규제᛫금리인하 지연 우려

19일 한국부동산원, 강동구 성내동 '그란츠 리버파크' 18일 미분양 주택 60가구의 임의공급 248명이 청약, 평균 경쟁률은 4.1대 1, 청약 당시 경쟁률 19.8대 1보다 크게 낮아, 임의공급에는 청약 통장이 필요 없고 재당첨 제한 등 규제가 적용되지 않음. 전국에 거주하는 19세 이상 성인이면 누구나 신청 가능, 제약조건과 벌칙 조항이 거의 없어 일반적으로 1순위 청약보다 높은 경쟁률을 보이나, 1순위 청약보다 경쟁률이 낮아 미분양 해소에 시간이 걸릴 것이란 관측

6. 집값 떨어진 비수도권 내년 보유세 줄어든다

공시가 현실화율 2년째 동결 시세 오른 강남은 부담 늘어

정부가 시세 대비 공시가격 비율을 뜻하는 '현실화율'을 올해와 동일한 69%로 동결, 내년 부동산 공시가격은 시세 변동만 반영해 정해짐. 한덕수 국무총리 "공시가격을 매년 인위적으로 상승시키는 현실화 계획은 곳곳에서 부작용을 드러내고 국민들의 고통만 가중시켰다."

7. '힐스테이트 등촌역' 543가구 분양

15층 12개동 ... 대장홍대선 인접 마곡 마이스복합단지 수혜 기대

8. 연말 수백억 취득세 폭탄 ... 지방산단 '비상'

지방세 관련법 현실반영 안돼 신탁 방식으로 산단 개발하면 취득세 35% 감면 혜택 못받아, 3년전 종부세 사태 재현 우려

취득세 감면에 대한 문제 제기는 지방세법과 지방세특례제한법 간 충돌에서 비롯됐다는 지적도, 지방세특례제한법은 지역 산업을 강화하기 위해 산업단지 개발 시 지방세 감면 혜택을 제공, 취득세와 재산세가 각각 35% 감면, 수도권 외 지역은 재산세 60% 감면 가능, 지방세특례제한법은 감면 혜택을 사업시행자가 취득하는 부동산에 대해서만 한정, 산업단지 개발과 같은 대규모 사업은 외부 자금이 필수로 사업시행자는 사업용 토지를 담보로 사업자금을 조달하는 경우가 대부분, 담보신탁된 부동산은 신탁법에 따라 소유권이 신탁회사로 이전됨. 지방세법에서 신탁된 토지의 지목 변경에 따른 취득세 납세의무자를 수탁자로 판단. 

1. 서울 아파트 매매가 한달 새 1억 '뚝' ... 최고가 거래도 줄어

10월 평균 거래가, 11.3억원대 최고가 거래도 5개월 만에 감소 "경제 불확실성에 매수 심리 냉각"

10월 서울 아파트 평균 매매가격이 한달 전보다 1억원가량 하락한 것으로 나타남. 정부의 강력한 부동산 대출 규제 등으로 매수 심리가 빠르게 식고 있는데다 매물이 늘고 최고가 거래는 줄어들고 있음.

2. 1기 신도시 "선도지구 용적률᛫규모 늘려달라"

국토부, 재정비 기본방침 고시, 전국 225곳 노후계획도시 대상 공공기여율 최대 70%까지 부과 시장 고려해 연간 이주물량 설정, 선도지구는 '사업성 부족' 논란 용적률 ᛫ 물량 확대 목소리 커져

3. 핫플 용리단길도 ... 임대료 상승 몸살

상권 개척했던 맛집 '효뜨' 건물주와 갈등 끝 명도소송 일대 임대료 3~4년 사이 2배 껑충 뛰자 분쟁 잦아져, 유동인구 최근 줄어들며 경리단길 전철 밟나 우려

서울의 맛집 '핫플레이스'로 유명한 용리단길이 최근 임대료 급등으로 곳곳에서 갈등이 불거지고 있는 것으로 나타남. 용리단길 개척 주자 중 하나인 베트남 음식점 '효뜨'는 임대료 이견 끝에 건물주와 명도소송 중임. 이런 현상이 지속되면 용리단길 역시 앞서 젠트리피케이션으로 쇠락한 이태원 경리단길이나 신사동 가로수길과 같은 길을 걸을 것이란 전망도 나옴.

4. 새 아파트 못받는 상가조합원 ... 재건축 갈등 씨앗?

최근 재건축 아파트 단지의 상가를 보유한 조합원이 새 아파트를 분양받으려면 조합원 전원의 동의가 필요하다는 대법원 판결이 나와 주목받고 있음. 상가를 충분히 지어 상가 조합원에게 상가를 공급할 수 있는데도 상가 분양을 포기하는 방법으로 아파트를 분양받는 건 현행법의 취지에 어긋난다는 판단. 시장에 미치는 파급력은 여전, 건축 사업 대부분이 조합 서립을 위해 상가 소유주들의 동의를 받는 과정에서 아파트 분양을 약속한 경우가 존재하기 때문

5. 30대서 집 내놓자, 50대가 사들였다

통계청 '2030 주택소유통계', '영끌' 2030, 고금리에 되팔아 50대 이상에선 매입자 수 증가

지난해 100만 명을 웃도는 사람이 집을 한 채 이상 산것으로 나타남. 50대 이상 중장년층이 적극적으로 집을 사들인 반면 30대 이하는 고금리를 견디지 못하고 집을 되판 것으로 분석

6. 한남4구역 삼성᛫현대 '빅매치'

재개발시공자 입찰 마감 1.5조 일감 놓고 맞대결

서울 용산구 한남4구역 재개발 시공권을 따내기 위해 건설업계 투톱인 현대건설과 삼성물산이 15년 만에 맞붙음. 재개발을 통해 최고 22층, 51개동, 2331가구 규모로 탈바꿈할 계획, 사업비만 약 1조5723억원에 달함.

7. 이촌동 왕궁, 49층 재건축 한강변 318가구 랜드마크로

서울시, 재건축 정비계획 변경

1974년 지어진 서울 용산구 동부이촌동 왕궁아파트가 49층으로 재건축예정, 인접한 래미안첼리투스(56층᛫202m)에 이어 한강 변 고층 스카이라인을 형성할 전망, 18일 서울시 '왕궁아파트 재건축 정비계획 변경안'을 고시, 지상 5층, 5개 동, 250가구를 헐고 새로 49층(180m), 318가구(공공임대 58가구)로 재건축, 지하철 4호선᛫경의중앙선 환승역 이촌역 인근, 렉스아파트를 재건축한 래미안첼리투스와 인접, 리모델링 중인 이촌현대(이촌르엘)᛫이촌 강촌᛫이촌 코오롱, 재건축을 진행중인 한강맨션᛫한강삼익 등 가까워 주거환경이 개선될 예정

8. 현대ENG, 안산 고잔연립2 재건축 수주

지상 29층 7개 동 1025가구 GTX-C᛫KTX 고잔역 인접

9. 자이 22년 만에 리뉴얼 ... "일상이 특별해지는 경험"

GS건설, 고객 중심 철학 담아 "고객 지향과 신뢰 정신 구체화" '특별한 지성(eXtra Intelligent)의 기존 의미를 '일상이 특별해지는 경험'(eXperience Inspiration)으로 변경

1. "얼죽신 아파트 이유 있었네" 신축᛫구축 가격 더 벌어져

5년 이내 1.3배 비싸 성동구는 3배나 차이, 서울은 5년 이내 입주 아파트 매매가가 구축 아파트보다 1.4배 높은 것으로 나타나 '신축 선호 현상'이 더욱 뚜렷, 강남권의 재건축 추진 단지 영향으로 입주 연한이 오래된 아파트값이 높은 편임에도 불구, 도심 재건축 완료로 대단지 아파트가 대거 들어서면서 신축 아파트 매매가가 크게 상승

특히 성동구는 신축 아파트가 입주 5년 초과 아파트보다 3.19배 비싸게 거래, 서울 내에서 가장 큰 '신축 효과', 성수동 내 아크로서울포레스트(2022년 11월 입주) 숲세권과 한강뷰로 고가를 형성한 영향

2. "이게 30억 집" 호화 오피스텔의 배신

평당 1.5억 2~3년 전 분양 '강남 하이엔드'로 홍보해 자재 뒤틀리고 바닥은 삐딱 주민들 "입주 거부, 소송 준비"

3. 도시형 주택 '85㎡<전용면적>' 가능 ... 공급 활성화 '탄력'

국토부, 면적 제한 완화, 규제 모두 풀린 도시형 주택 국민주택 면적까지 확대 주차장᛫가구수 제한도 '완화', 시장 침체에 정상화 시동 "세금 완화도 뒤따라야"

정부가 서민과 1인가구의 주거환경 개선을 위해 도입한 대표적 비아파트 주택인 '도시형 생활 주택'의 면적 제한 완화에 나섬. 주차장과 방 개수, 가구 수 제한 등을 푼 데 이어 면적까지 넓혀 아파트에 버금가는 환경을 갖추게 됐다는 평가

4. 가격 뛸 만큼 뛰었나 ... 인천 아파트 거래 찬바람

작년 말보다 매물 20% 늘어 자치구 8곳 중 5곳 집값 하락, 'e편한세상 송도' 전용 70㎡ 3개월만에 수천만원 떨어져

인천 아파트 매매시장에서 매물 적체 현상이 심화하고 있음. 대출 규제로 매수세는 움츠러들고, 집주인은 기존 호가를 유지 관망세가 짙어졌다는 분석, 인천8개 구 가운데 작년 말보다 매물이 감소한 곳은 한 곳도 없었음. 중구는 작년 12월말 1772건, 2447건으로 38% 상승, 송도신도시가 있는 연수구도 24.7% 증가 8588건의 매물이 시장에 쌓여, 서구와 부평구는 22.9%, 21.4% 매물이 증가

5. 납입인정액 오른 청약, 25만원 넣어야 유리할까

공공분양 유형별 기준 달라 40㎡ 이상 경쟁 몰릴 때만 납입금 총액으로 당락 좌우, 신혼부부᛫신생아 특별공급 가입기간᛫횟수만 배점 영향

17일 LH(한국토지주택공사)에 따르면, 지난달 서울 동작구 수방사 부지 공공주택 일반공급(전용면적 59㎡) 청약의 당첨 하한선은 2770만원, 이단지는 최고 35층, 3개 동, 556가구 규모, 분양가가 9억 5000만원 22가구 모집에 2만 5253명

당첨 커트라인(하한선) 2770만원으로 역대 최고 기록, 기존 납입 인정액인 10만원을 기준으로 277개월(약 23년) 넣어야 당첨될 수 있다는 얘기. 인기 지역의 당첨 하한선이 높아졌다고 해서 무조건 납입금을 25만원으로 올릴 필요는 없다는 의견, 공공분양 중 납입 총액이 당락을 좌우하는 유형은 한정적. 특별공급 노부모붕양 유형정도만 납입 금액이 중요.

6. 서울 아파트 실거래가 올해 처음 떨어져

9월 대출규제에 직격탄 입주물량도 연말 몰려 은평구 등 서북권 낙폭 커

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래는 7월 9181건, 8월 6474건으로 기록 9월엔 절반 수준인 3089건으로 집계, 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 8만 9337개로 8월 말(8만545개) 대비 10.9% 늘었음. 서울 아파트 입주 물량이 연말에 몰린 것도 실거래가 하락 전환의 요인

7. 20년 후 분양전환인데 ... '미리 내 집' 갈등 씨앗 되나

서초 장기전세 1만가구 향후 시세 90% 분양 예정 분양전환 가격 둘러싸고 갈등 빚은 판교 재연 가능성

정부가 5일 서울과 인근 지역을 포함해 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역 4곳을 발표한 이후 그린벨트를 풀어 발생하는 '개발이익의 사유화'는 최소화하고, '미래 세대에게 주거지 제공' 이라는 공공성은 최대한 확보한다는 취지는 좋지만 예상과는 다른 갈등이 생길 수 있다는 우려.

과거 '10년 공공임대' 사건이 재연되는 것 아니냐는 전망

10년 공공임대는 임대료를 내고 거주하다가 10년 후가 되면 살던 아파트를 '감정평가액'으로 분양받는 제도, 감정평가액이 대개 시세의 80~90% 선에서 결정되는 만큼 분양 전환 당시 아파트 가격이 급등하면 입주자가 분양을 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 많았다는 점, 입주 후 가격이 급등했던 판교신도시나 위례신도시에서 입주민이 강하게 반발하는 사례가 속출.

'미리 내 집'이 똑같은 전철을 밟지 않으려면 분양 전환 가격에 대한 명확한 기준을 설정해야 한다는 의견, 실제로 '분양 전환형 매입임대주택'은 훨씬 정교한 기준을 갖춤. 분양 전환 가격은 입주 시 감정평가금액과 6년 후 분양 시점의 감정평가금액의 평균으로 산정, 분양 전환 시점에 감정 가격이 큰 폭으로 상승하면 국토부는 상한을 설정해 입주자의 부담을 덜 수 있도록 한다는 계획

8. 동대문᛫중랑구 공공재개발 ... 프리미엄 대단지 들어선다

현대엔지니어링᛫GS건설 전농9᛫중화5 시공 맡을 듯, 두 사업지서 각각 단독 참여 우선협상 대상자 지정될 듯, 공공개발 꺼리던 대형 건설사 민간과 공사비 격차 줄어들며 삼성물산᛫DL이앤씨 등 출사표

9. "우리도 99층 되면 해운대 안 부럽지예"

부산 흔흥 초고층벨트 광안리᛫북항 가보니, 삼익비치 99층 추진 결정후 실거래가 1억원 뛰며 기대감 69층 불량써밋 분양도 순항 "분담금 감당 못해" 우려도

10. 재건축 층수는 고고익선? 60층부턴 비용 '상상초월'

랜드마크냐, 비용절검이냐, 용산 첼리투스᛫잠실주공5단지 등 서울 내 50층이상 아파트 열풍 속 쌓으면 쌓을수록 자재값 등 부담 커, 60층부턴 차원이 다른 문제, 29층은 3.3㎡ 당 공사비 600만원 60층엔 1000만원에 규제도 강화 특수공법 필요 ... 피난층 2개 의무