Brandon's Workroom

1. 수도권 빌라 45.7% 역전세 비아파트 침체 여전하네

다방, 3분기 역전세 비중 분석 강서구 2년 새 1883만원 떨어져

올 3분기 빌라(연립᛫다세대) 전세 거래 절반 가까이가 2년 전보다 가격이 하락한 역전세 거래로 나타남. 전세사기 여파에 따른 빌라 기피 현상 등으로 비아파트 시장 침체가 지속될 것이란 전망.

서울 동일 주소지와 면적에서 이뤄진 전세 거래 4177건 중 39%(1649건)가 역전세 거래, 인천은 빌라 전세 거래 388건 중 74%(288건), 경기도는 1681건 중 55%(918건)

2. 한강변 염창우성᛫삼천리 재건축 '속도'

이달 통합 주민설명회 열어 준공업지역 용적률 400%로

서울 강서구 염창동 일대에서 재건축사업에 대한 기대가 커지고 있음. 통합 재건축 사업을 준비하는 염창동 우성1᛫2차와 삼천리아파트가 최근 안전진단을 통과하는 등 사업에 속도

3. 조합 갈등 키운 '책임준공' ... "시공사 선정 차질"

방배15구역, 책임준공 놓고 논란 조건 변경한 이사 해임 추진 잠실 우성도 조합원 간 이견 커 신탁사, PF사업 지연으로 줄소송, 정부 "연내 개선안 마련할 것"

책임준공은 건설사 등이 정해진 기간 내 공사를 마친다는 의무를 명시한 약속, 천재지변, 내란, 전쟁 등의 상황이 아닌 이상 준공 기한을 지키지 못하면 공사비 추가 증액분과 금융비용 등을 시공사가 책임져야함. 신탁방식 재건축᛫프로젝트파이낸싱(PF) 사업은 시공사 대신 신탁사가 준공 의무를 대신 수행하거나 필요한 자금을 조달해 대출금을 상환하는 책임을 짐.

최근 공사비 인상 등으로 재건축 조합과 시공사 간 갈등이 확대됨에 따라 시공사 선정 때 '책임준공 확약' 조항을 넣는 문제를 놓고 조합 내부갈등으로 번지는 사례도 종종 나오고 있음.

정부는 책임준공 확약 제도가 시공᛫신탁사 등에 과도한 부담을 지운다는 판단에 면책 범위를 확대하는 방안을 추진 중, '지체 보상금' 수준으로 면책 범위를 넓히면 행정명령, 파업, 전염병, 문화재 출토 등의 문제로 공사 기한을 지키지 못한 경우 책임준공 미준수로 인한 채무 부담을 떠안지 않아도 되는 길이 열릴 것.

4. 창릉᛫동탄 이어 구리갈매도 주택 공급물량 늘린다

구리갈매, 6162 → 6320 가구 화성동탄2᛫어천도 추가 공급 양주회천᛫시흥하중 등은 줄어

정부 '8᛫8주택공급대책'을 통해 밝힌 수도권 택지지구 2만 가구 추가 공급 계획 속도, 경기 고양창릉과 화성 동탄 등에 이어 구리갈매역세권 지구에서도 주택공급이 늘어날 예정.

5. 강남 R&D메카 우면동᛫GTX 고양대곡 ... 역세권에 집중했다

신규택지 4곳 입지 분석, 12년만에 서울 그린벨트 해제 교통망 좋은 서리풀 고밀개발 판교 업무지구까지 20분 걸려, 지하철 등 5개 노선 고양 대곡 자족기능 갖춘 지식융합단지, 의왕 오전왕곡᛫의정부 용현 GTX-C노선 연계해 개발 속도

6. 신혼부부 전셋집으로 강남권 2만가구 절반 배정

오세훈표 저출생 파격대책, 최장 20년 살수있는 임대주택 장기전세 '미리 내집'에 55% 둘째 낳으면 시세 90%분양, 일각 "과도한 물량 배정" 지적

7. 내곡동 주민들 "연초부터 땅값 올라" ... 인근 아파트 단지도 환호

서초 내곡᛫고양 대곡 가보니, 비닐하우스 빼곡한 내곡동 중개소 "이미 몇 년 전부터 토지 투자 수요 꾸준히 몰려", 복합환승센터 들어서는 대곡 주민들 "이제야 퍼즐 맞춰져", 정부 "지분쪼개기 꼼수 차단" 국토부 직원 등 투기 조사도

8. "MB 보금자리 주택처럼 ... 신규 공급 속도내야 효과"

교통 환경 우수 서리풀᛫대곡 주택 수요 분산에 기여할 것, 2031년 입주 목표는 불확실 3기 신도시 공급 계획 등 기존 정책도 빠르게 진행을

1. 입주 늘자 ... 새집 전셋값 구축보다 저렴

둔촌주공 대단지 들어서자 바로 옆 위치 더샵둔촌포레 93㎡ 전세 6억부터 매물나와 광명도 입주 늘어 전세 약세, 정부 전세대출 규제 영향에 세입자 구하기 더 어려워져

하반기 대단지 아파트들의 입주장이 본격 펼쳐지며 신축 아파트 전셋값이 구축 아파트보다 더 낮아지는 현상이 나타나고 있음. 신축 아파트 전셋값이 저렴해지는 건 한꺼번에 전세 매물이 나오며 집주인들이 준공 날짜에 맞춰 세입자 구하기에 나섰기 때문, 최근 은행권을 중심으로 전세대출규제에 나서며 분양 주택의 세입자 맞추기가 더 어려워졌다는 분석도

2. '한강뷰' 수방사 공공주택 23년 무주택 통장 당첨권

통장납입액 2770만원 이상 3기신도시 최초 본청약한 인천계양 당첨도 1800만원

서울 알짜 입지에서 나온 공공분양에 당첨되려면 청약통장을 20년 넘게 납입해야 하는 것으로 나타나

3. '강북 알짜' 북아현2구역 재개발 사업 탄력

2320가구 최고 29층 대단지 관리처분계획안 총회 통과 조합내 '1+1 주택' 공급갈등 소송결과 따라 변수 가능성

관리처분계획은 분양᛫이주᛫철거 등에 관한 세부 계획으로, 지방자치단체에서 인가를 받으면 남은 단계는 철거᛫착공뿐

당초 북아현2구역 조합은 1주택 말고 추가로 1주택을 분양받을 수 있는 1+1 주택을 공급하기로 계획, 올해 1월 사업성이 떨어진다는 이유로 1+1 주택 공급 취소 안건을 통과, 이로 인해 일부 조합원들이 조합을 상대로 소송을 제기, 소송 결과에 따라 사업 지연 가능성이 존재한다는 관측도

4. 속도내는 지하 경부고속철 ... "수색~광명, 대심도 우회"

수색~광명 고속철도 노선 우회 GTX보다 깊은 대심도 통과해 민원 적고 운행 시간은 더 단축

서울을 가로지르는 KTX 전용 지하 고속철도 노선인 '수색~광명 고속철도 건설사업'의 청사진이 공개, 경의᛫중앙선 바로 밑을 통과하는 기존 노선안과 달리 수도권광역급행철도(GTX)보다 더 깊은 터널을 뚫어 주요 개발 지역을 우회하는 대안을 제시, 전략환경영향평가에선 우회안이 직선 구간을 확보하기 편리하고 대심도 통과로 민원이 더 적을 것이라고 예상

5. 평택 브레인시티<첨단복합산단>에 '랜드마크' 991가구 나온다

평택 브레인시티 한신더휴, 지상 최고 35층 총 991가구 수요자 선호도 높은 중소형 GTX연장선 평택지제역 호재 오는 11일 특별공급 청약, "분상제로 시세차익 기대"

6. 돌아온 '자이' ... 송파᛫서대문서 1.3조 수주

GS건설, 마천3᛫가재울7 재개발, 잠실᛫성수에서도 도전장

7. 삼성물산 '리모델링 특화평면' 방 늘리고 가구 분리형도 선봬

'엑스-유닛' 디자인권 출원 전용 59᛫84㎡는 측면 증축

8. '위례신사선' 끝내 유찰 서울시 재정으로 짓는다

자격 완화에도 응찰한 기업 없어 사업비 1.8조 ... 재정투자사업 전환

위례신사선은 송파구 위례신도시와 서울지하철 3호선 신사역을 잇는 경전철 노선, 위례신도시 기획단계인 2008년부터 추진, 삼성물산이 첫 민간 사업자로 선정 이후 사업성을 이유로 2016년 손을 뗐음. 이어 2020년 1월 GS건설 컨소시엄이 바통을 넘겨받았으나, 지난 6월 컨소시엄에 참여한 주요 기업이 원자재 가격 급등, 금리 인상 등을 이유로 또다시 철수. 기존 1조 4847억원에서 1조7605억원으로 올리고 건설 기간 5년에서 6년으로 연장하였음. 추가로 1조8380억원으로 인상하였으나 응찰 기업 없어, 서울시는 민간사업 방식을 포기하고 국비와 시비 등 재정을 투입해 위례신사선을 짓기로 함.

9. '얼죽신'에 분양시장 흥행 ... 이달 3만2천 가구 '주인찾기'

작년 같은기간보다 2배 많아 수도권에 절반가량 몰려, '서울원 아이파크' 가장 눈길 호텔᛫쇼핑몰도 함께 들어서

1. 헬리오시티᛫파크리오 아니었어? 10월 '매매 1번지'는 SK북한산시티

강북 미아동에 위치 우이신설선 역세권에 저렴한 가격이 '매력', 지난달 중소형 매매 12건 거래 늘며 매매가 뛰어

2. 이름값이 얼만데 ... 정비사업단지 '이름 갈등'

지명따라 재산가치 달라져 둔촌주공 재건축 도로명 '양재대로 1300'으로 통일, 흑석동 재개발 단지는 '서반포' 썼다가 없던 일로

서울에서 재건축᛫재개발 등 정비사업을 추진 중인 단지(구역)에서 '이름 갈등'이 반복되고 있음. 도로명 주소와 단지 이름에 쓰이는 지명이 향후 재산 가치에 영향을 줄 수 있기 때문, 업계에선 이름보다 단지 가치 향상에 더 집중할 필요가 있다는 반응

3. 경매아파트도 강남 쏠림 ... 개포주공 낙찰가율 130%

10월 서울아파트 경매서 감정가 이상 낙찰 아파트 절반은 강남 3구에 몰려

지난 10월 서울 아파트 경매시장에선 모두 48채가 '낙찰가율 100% 이상' 가격에 거래, 정부의 대출 규제에도 신고가 거래가 이어지는 강남권 아파트에 대한 수요가 경매시장에서도 확인된다는 분석. 경매시장에서도 노도강(노원᛫도봉᛫강북구) 아파트매수세는 줄고 강남권이나 선호도가 높은 지역의 신축 아파트로 수요가 꾸준히 몰리고 있다.

4. 탕정 인피니티시티 3차 등 전국 6곳서 3172가구 분양

한강조망 하이엔드 단지 서울 천호 비오르 53가구

5. 아산 탕정᛫전주 에코 ... 지방 분양 침체에도 택지지구는 흥행

눈 여겨볼 만한 지방 도시개발᛫택지지구, 전주 에코시티 더샵 4차 191대 1 경쟁률로 '완판', 분양가 상한제 적용으로 주변보다 1억~2억원 저렴 체계적인 개발로 인프라 좋아, 연내 택지지구 7762가구 공급 천안᛫아산 대단지 주목할 만

6. 불꺼진 신도시 상가 ... "1년치 월세 공짜로 내놔도 문의 없어"

미사᛫김포᛫영종 상가 쑥대밭 역세권 건물도 세입자 못구해, 올 수도권 상가 7200개 경매 낙찰률 고작 19% 수준인데도 3기 신도시에선 또 공급 폭탄, "상가비율 20% → 10% 줄이고 주택 공급 전환" 조언도

상가 경기는 코로나19 시기보다 더 심각, 지역과 규모도 가리지 않음. 기준금리를 내리면서 오피스텔 등 수익형 부동산 수혜가 예상되지만 상가 시장에만큼은 온기가 좀처럼 퍼지지 않고 있다.

7. 편의점 5곳중 1곳 새벽장사 포기 서울 아파트 상가마저 매출 급감

자영업자 폐업 연100만명, 고물가᛫경기부진에 소비 냉각 2분기 서울 식당 6290곳 폐업 코로나 때보다 상황 안 좋아, 외식업계 "배달수수료 떼면 사실상 남는 것 없어" 하소연

상가 공실 문제는 위축된 내수 경기의 단면을 보여주고 있음. 경기 부진에 소규모 창업에 나서는 자영업자들이 늘고 있지만 내수 위축의 칼바람이 지역과 업종을 가리지 않으며 다시 문을 닫는 상가가 늘고 공실도 늘어가는 악순환이 발생하고 있음.

8. 서울 오피스텔값 2년 만에 반등 ... "유망지 선점하라"

수익형 부동산 관심, 서울 오피스텔 수익률 4.87%로 5년째 상승세 3% 초반 금리 감안 땐 매력적 투자처로 부상, 최근 2년 착공물량 줄어 같은 지역 아파트와 시세 최대 3배차 벌어져 "지금이 선점할 적기", 꼬마빌딩은 공실률 관건 유망상권 위주로 봐야

9. 옥상 태양광 의무화 ... 분양가 더 오르나

내년부터 친환경 기준 강화 신축아파트에 신재생 설치 정부 추정치보다 공사비 2배 건설사 설비 부담에 발동동, 업계 "재생에너지 구매 등 다양한 방식 인정해줘야"

10. 자녀에 아파트 물려줄 땐 매매보단 '증여'

매매는 물물교환으로 그 자체로는 부의 이전 효과가 없다. 자녀에게 매도해 받은 자금은 추후 다시 증여나 상속을 통해 자녀에게 넘어가면 양도세를 부담한 뒤 추후 매매자금에서 양도세를 차감하고 남은 금액에 상속᛫증여세가 부과되는 것

증여는 무상으로 넘기는 것으로 당장의 증여세 부담은 더 많다. 하지만 자녀에게 추가적인 상속᛫증여세 부담 없이 온전히 넘겨주는 효과가 있음.