토지거래허가제는 일본에서 시작된 규제책임.
일본은 제2차 세계대전 이후 1950년대 중반부터 고도 경제 성장 과정에 따른 토지 투기가 발생하자 그 대 책으로 선매제도와 양도소득세 중과 외에 토지거래규제를 법제화하기 시작. 1974년 12월 '국토이용계획법'이 제정. 이 법에서는 토지의 투기적 거래와 땅값 급등을 막고 적정하고 합리적인 토지 이용을 위해 토지거래규제를 정하고 있음. 이를 토대로 일본은 허가제와 신고제 체제를 갖춤. 전국에 일률적으로 적용되는 사후신고제와 함께 땅값 상승 정도 등에 따라 구역과 기간을 한정해 적용되는 규제구역제도᛫감시구역제도᛫주시구역제도가 대표적임. 토지의 투기적 거래가 집중적으로 이뤄지고, 땅값이 급등한 곳은 규제구역으로 지정한다. 토지 거래가 적정한 가격인 동시에 투기성이 없고, 적정한 이용 목적으로 이뤄지는 것만 허가받을 수 있다. 다만 허가제가 시행된 적은 없음.
"일본은 일찍 법률적 토대를 갖췄지만 신고제만 시행하고 지금까지 한 번도 허가제를 시행한 적이 없다. 한국에서는 신고제가 사문화하고 시장 경제에 역행하는 허가제만 시행되고 있다"고 서종대 주택산업연구원 원장은 지적함.
한국은 일본보다 늦은 1978년 처음 토지거래허가제도를 도입. 1970년대부터 경부고속도로 개통 등 수도권과 영남권을 중심으로 개발이 집중적으로 이뤄지면서 투기 수요가 급격히 늘었기 때문임. 처음 시행된 곳은 서울이 아닌 대전이었음. 1985년 충남 대덕연구단지 개발 지역 29k㎡를 토지거래허가구역으로 지정. 1993년 금융실명제를 실시하며 전 국토의 93.8%를 토지거래허가구역으로 묶었음.
외환위기 때 1998년 4월, 침체한 부동산 시장을 살리기 위해 전국의 토지거래허가구역을 모두 풀었음. 같은 해 11월에는 다시 전체 개발제한구역 5397k㎡를 허가구역으로 정함.
헌법재판소에 1989년, 1997년 위헌법률심판이 제청되기도 하였으나, 모두 합헌이라고 결정. 토지는 공공재 성격이 강하기 때문에 다른 재산권에 비해 광범위한 제한을 받을 수밖에 없다는 취지. 투기적 토지 거래를 억제하기 위해 토지의 처분을 제한하는 것은 재산권의 본질적 침해라 보기 어렵고, 과잉 금지의 원칙에도 위배되지 않는다고 본 것임.
2010년대 들어서는 토지거래허가구역의 면적이 점차 줄어들기 시작. 2010년 전체 국토 면적의 5.58%(5600k㎡) 수준이던 토지거래허가구역은 2018년 3월 0.39% (396k㎡)까지 줄었음.
토지거래허가제 : 투기가 성행하거나 지가가 급등하는 지역, 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역에 지정한다. 지방자치단체장의 허가를 받아야 부동산 거래가 가능하다. 주거용은 2년간 실거주 의무가 부여됨.
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토지거래허가구역
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