Brandon's Workroom

현 정부 출범 이후 매년 공급대책(2022년 8.16대책, 2023년 9.26대책, 2024년 1.10 대책, 8.8대책)을 발표하였으나, 가시적 공급 증가로 이어지지 않고 있어 2025~26년의 공급 불안 우려는 상존함. (최근 착공 축소는 2025년 준공 감소로 이어질 수 있음. 지역별로는 수도권은 2025년, 지방은 2026년부터 시장에 영향을 미칠 가능성이 큼.

공공택지의 경우, 물량 확대, 조성속도를 제고, 그린벨트 해제 지역에서 속도감 있는 주택공급이 이루어져야 불안수요를 대기수요로 전환시킬 수 있을 것임. (아파트 준공 중 공공택지 내 공급 비중은 33.6%로 높고 단기간 대량공급 효과도 큼. 상징적인 입지에서 빠르게 공급된다면 보금자리주택 공급 당시와 유사한 시장 안정 효과를 기대할 수 있을 것임.)

정비사업의 경우, 절차 간소화, 사업성 개선을 지원하고 있으나, 장기사업이라는 특수성으로 정책 효과를 단기간에 체감하기 어려움. 정비사업 활성화의 방향성을 유지해 나가는 한편, 조속한 입법화를 통한 시장 신뢰 회복이 중요함.

도심 내 주택공급을 위한 가장 주요한 수단으로 서울 아파트 준공 중 정비사업 비중은 65.4%에 달함. 평균 사업기간이 14년에 달하는 장기사업으로 정책 지원 효과를 체감하기 어려움.

통합심의 확대의 효과 등으로 건축심의 단계로 이행한 단지가 증가하였으나, 신규 진입 단지 증가는 미미함. 패스트트랙 등 사업 기간 단축의 방향성은 긍정적이나, 조속한 입법화를 통해 시장 신뢰 회복이 선행되어야 진입 단계의 사업장 증가에도 도움이 될 것으로 판단함.

비아파트의 경우, 강력한 정책 개입인 공공 신축 매입 약정은 시장의 관심을 받고 있음. 단기적으로는 매입 실적에 대한 모니터링 강화, 장기적으로는 도시관리와의 균형을 모색해야 함.

비아파트는 전체 주택 중 26.6%를 차지하는 주요한 주택공급 경로이나 급격한 공급 감소를 겪고 있어, 공공의 직접 매입의 당위성은 충분함. 시장 어려움을 대변하듯 공공 신축 매입 약정에 대한 관심이 뜨거우나, 실적 상황은 다를 수 있어 이행 여부에 대한 모니터링이 필요함.

규제 및 수요진작은 구조변화를 겪고 있는 지방 시장에 대한 중장기적 대응 방안 모색 및 공급자 금융 지원의 체감도 향상 노력이 필요함. (인구 감소 등 지방 시장은 구조적 수요 변화에 직면하고 있어 장기적 고민이 필요하며, 공급자 금융지원은 업체 관점에서 정책 지원의 체감도 상향 노력이 필요함.)

2024년 9월 이후 서울 주택가격은 진정세를 보이나, 수도권 주택공급 회복세가 더디고 금리 변동에 따른 시장 불안 우려는 상존함.

2023년 서울 주택 착공 물량은 전년 대비 절반을  밑돌고 수도권은 2022년부터 급감하기 시작함.

2023년 1월부터 상승하기 시작한 서울 아파트 실거래가격은 2024년 6월까지 15.0% 상승하였고 강남4구는 20.8% 상승함. 반면, 같은 기간 지방은 0.5% 하락하며 지역 간 격차는 확대됨.

서울 주택시장은 2024년 하반기 이후부터 둔화됨. 2단계 DSR 시행(2024.9.1), 미국의 빅컷 단행(2024.9.18 ), 기준금리 인하(2024.10.11)에도 주택담보대출금리가 인상되며 유동성 축소로 진정국면으로 전환됨.

다만, 시장금리 인하 가능성이 잠재되어 공급 상황에 따라 2025년 시장 불안 우려는 여전함.

통계 집계가 시작된 2005년부터 2023년까지 지난 19년간(예년) 주택공급시장은 연평균 42.9만호가 준공됨. 2021년부터 지난  3년간 예년 수준으로 준공이 이루어짐.

아파트의 시공기간은 사업규모에 따라 다르지만 2~3년 소요되며, 2019년 이전까지의 수도권 아파트 공급 지표에서는 2~3년의 시차가 확인, 글로벌 금융위기 때는 인허가에 대비 착공 실적의 차이가 컸고 인허가를 받고도 착공하지 못한 물량이 많았음을 의미, 당시 분양가상한제 도입 직전의 밀어내기 인허가, 금융조달을 위한 인허가 등 실제 착공하지 못하지만 인허가를 받은 물량이 많았음.

2019년 이후 2~3년의 시차로는 착공과 준공을 해석하기 어려운 현상이 확인됨. 이는 당시부터 불거진 공사원가 상승, 자금조달의 어려움, 장기사업인 정비사업 비중의 증가 등으로 사업진행 속도가 더뎌지면서 전반적으로 시차가 증가하면서 평활화된 것으로 추정함.

수도권 아파트 공급시차를 3~4년 사이로 해석할 여지가 있음을 의미하며, 2023년과 2024년 준공물량의 유지는 2020년, 2021년 준공 증가의 영향으로 추정되고, 2022년 이후 준공 감소는 2025년부터 본격적인 영향을 미칠 것으로 추정됨. 특히, 부동산114의 입주예정 물량을 확인하면 2025년 하반기 이후가 될 것으로 판단하고 있음.

수도권 아파트 준공은 예년 연평균 15.6만호였고 2024년까지는 이를 상회할 것으로 예상하나, 2022년 착공 물량이 14.0만호로 감소, 2023년은 10.0만호에 불과하여 2025년부터는 예년 평균인 15.6만호를 하회할 가능성이 높음.

2025년 세계 경제성장률 전망

IMF는 지난 10월 말 2025년 세계 경제성장률을 2024년(3.2%)과 동일한 3.2%로 전망, 주요국이 인플레이션을 진정시키면서도 경제성장의 회복력을 보여주고 있다고 평가함.

글로벌 소비자물가 상승률이 2023년 6.7%, 2024년 5.8%, 2025년 4.3%로 낮아지면서 인플레이션 완화 지속

미국은 고용시장 진정에 따른 소비 둔화가 나타나면서 2025년 2.2%로 2024년 2.8%보다 성장이 둔화될 전망, 유로 지역은 실질임금 상승이 소비를 촉진하고 2024년부터 시작된 금리인하가 투자를 촉진하여 2024년 0.8%보다 높은 1.2%로 성장할 것으로 전망

중국은 장기적인 성장둔화가 지속되며 2024년(4.8%)보다 낮은 4.5%의 성장률을 기록할 것으로 전망함.

다만, 미 대선에서 트럼프가 당선됨에 따라 세계 성장 및 교역 환경에 대한 불확실성은 확대됨.

2025년 연평균 국제유가는 전년대비 하락한 73달러 수준으로 전망

전 세계 원유 수요 둔화 및 양호한 증산 여력으로 인해 국제유가에 대한 하방압력이 우세, 다만 중동 지역의 지정학적 불안 등 국제유가에 대한 상방위험은 상존함.

미 연준의 정책금리 인하국면 진입

연준은 물가안정과 고용시장 과열 해소에 따라 9월 통화정책 기조를 전환

미국의 9월 근원 PCE 인플레이션은 2.7%까지 내려옴, 구인,실업자 비율도 약 1.1로 2019년 평균 1.2수준을 하회함.

9월 점도표 상의 2024년 말 기준금리 전망치 중위값은 4.375%로 올 연말까지 50bp의 추가적인 금리인하를 시사

금융시장에서는 9월 FOMC 직후 202

5년 연말까지 3% 내외로 금리가 인하될 것으로 예상하였으나, 이후 정책금리 기대를 점차 3.5% 이상으로 상향 조정.

9월 미국의 강건한 고용지표 발표 이후 추가적인 빅컷에 대한 기대가 낮아졌으며, 트럼프 당선 이후 기준금리 인하 예상경로가 더욱 완만해지는 모습

가상자산이란?

가상자산이란 블록체인 기술이 활용된 암호화된 정보를 가진, 중앙은행의 통제를 받지 않는 디지털 화폐이다. 중앙은행과 같은 중개자 없이 개인 간의 거래가 가능하며, 암호화를 통한 안전성, 거래의 익명성, 투명성, 신뢰성 등을 확보할 수 있는 특징을 가진다.

가상자산이란 무엇인가?

가상자산이란 블록체인 기술이 활용된 암호화된 정보를 가지고 있는, 중앙은행의 통제를 받지 않고 민간에 의해 발행되는 디지털 화폐로 정의할 수 있다. 이러한 가상자산은 가상화폐, 가상통화, 디지털 화폐 등의 용어와 혼용되고 있는데, 유럽중앙은행(European Central Bank)은 가상자산에 대해 '개발자에 의해 발행᛫관리되고, 특정한 가상 커뮤니티에 의해 사용되며, 법적인 규제를 받지 않고, 중앙은행과 같은 금융기관이 관여하지 않는 디지털 화폐의 한 유형'이라고 정의하였다. 가상자산에서 '암호'는 블록체인 기술에 기반한 것으로, 최초 거래 이후 모든 거래를 블록에 기록하는 암호화 과정을 이용하여 이중지불과 위변조가 불가능하다는 특징을 가진다. 미국, 일본, 에살바도르 등 일부 국가에서는 가상자산의 화폐적 기능을 공식적으로 인정하였으나, 우리나라 정부에서는 가상자산을 공식 화폐로 인정하지 않는다는 입장을 나타내고 있다.

가상자산의 특징은?

1. 암호화된 정보이기 때문에 안전하고, 거래의 익명성이 보장된다.
2. 중앙은행이 아닌 누구나 발행할 수 있어 개인과 개인 간의 거래가 가능하다.
3. 암호화된 정보가 한 곳에 쌓이지 않고 네트워크 구성원 모두에게 분산되기 때문에 거래정보의 변경이 어려워진다. 따라서 거래의 투명성과 신뢰성을 확보할 수 있다.

가상자산의 대표적인 예시는?

최초의 가상자산은 비트코인이다. 2009년 사토시 나카모토(Satoshi Nakamoto)라는 가명의 인물에 의해서 발표된 논문 'Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System(비트코인:P2P 전자화폐 시스템)'에서 가상자산의 일종인 비트코인을 소개하였다. 비트코인은 중앙은행과 같은 제3자를 통한 거래가 아닌 개인과 개인 간의 네트워크(P2P: Peer-to-Peer)를 도입한 블록체인 기술이 적용된 최초의 가상자산이다.

2010년 5월 미국에서 비트코인 1만 개로 두 판의 피자를 산 것이 비트코인을 통한 첫 구매 사례로 기록되어 있다. 국내에서는 인천의 파리바게뜨(인천시청역점)가 비트코인을 이용해 제품을 판매한 제1호 상점이다. 가상자산이 오프라인상에서 그리고 실제 상거래에서 처음 이용된 사례라는 이유로 의미를 가진다.

일반적으로 가상자산은 가치의 변동성이 심하고 전체 네트워크가 통제당할 수 있다는 가능성 등으로 화폐로서의 가치 인정에는 어려움을 겪고 있다. 그러나 이러한 변동성을 이용하여 시세차익을 노리고 가상자산에 투자하는 사람들이 많아지고 있다.

가상자산 투자 시 주의할 점은?

국내에서는 가상자산이 법정화폐가 아니기 때문에 투자 손실에 대한 구제책이 마련되어 있지 않다. 가상자산 거래시장은 주식시장처럼 상한가와 하한가가 존재하지 않아 제한 없이 변동이 가능하기 때문에 손실의 폭이 매우 클 수 있다. 따라서 원금 손실이 되더라도 감당할 수 있을 정도의 금액을 투자하는 것이 바람직하다. 또한 가상자산 거래소의 보안 관리가 허술하여 해킹된 사례가 몇 차례 나타났기 때문에 투자시 거래소의 보안 수준, 프로그램 등을 잘 살펴보고 개인 정보 유출 방지를 위한 노력을 해야 한다.

대박 난 '진주'<잠실래미안아이파크> ... 잠주5᛫장미로 화룡점정

잠실래미안아이파크는 1순위 청약 결과 307가구 모집에 8만2487명 평균 경쟁률 268대1을 기록

내년 6월 입주 예정인 이 단지 3.3㎡당 평균 분양 가격은 5409만원임. 전용면적별 분양 가격은 최고가를 기준으로 43㎡ 11억1520만원, 59㎡ 15억 2260만원, 74㎡ 17억9600만원, 84㎡ 19억870만원, 104㎡ 22억5180만원임.

가장 가까운 단지인 파크리오 전용 84㎡가 올해 9월 23억5000만원에 거래, 약 5억이상 저렴, 파크리오는 2008년 8월 준공으로 올해 준공 16년차임.

잠실래미안아이파크와 인접한 잠실르엘, 중᛫장기적으로 잠실주공5단지, 장미1᛫2᛫3차, 우성4차 등도 본격적으로 사업을 진행 중.

서울 송파구 잠실동은 서초구 반포동, 강남구 개포동과 함께 강남 재건축 상징으로 꼽히는 지역임. 2006년부터 2008년 사이에 입주한 '엘리트레파'(엘스᛫리센츠᛫트리지움᛫레이크팰리스᛫파크리오)로 대표되는 잠실주공아파트 저층 아파트 재건축이 마무리된 후 20년 가까이 대단지 아파트가 들어서지 않았음. 5개 단지는 모두 입지가 좋고 대단지로 조성돼 10년이상 인기를 끌었음. 다만, 준공 15년이 지나 조금씩 노후화되고 있다는 단점이 존재.

잠실5단지의 장점은 단연 입지, 잠실롯데월드,롯데월드타워, 잠실역 등 위치. 높은 사업성과 막대한 일반분양 물량. 1978년 준공된 잠실5단지는 30개동, 3930가구 규모로 지어짐. 앞으로 재건축을 통해 최고 70층, 6491가구로 탈바꿈. 조합원 물량과 각종 임대 주택 등을 제외한 일반분양 물량만 약 1700가구에 이를 것으로 예상. 평균 용적률은 138%로 중층 단지임에도 사업성이 나쁘지 않음.

잠실5단지는 다소 부침이 있었지만 지금은 순조롭게 사업이 진행 중, 지난 9월 잠실5단지 재건축 정비계획 결정안을 고시. 재건축 사업은 정비계획 수립, 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 과정을 거침. 정비계획안이 고시됐다는 것은 사업이 준비 단계를 넘어 본격적인 실행 단계로 넘어왔다는 뜻으로 해석

장미3차는 잠실역보다는 잠실나루역에 가까움. 초역세권 단지는 아니지만 부지 대부분이 한경변과 인접.

장미 3차는 신통기획을 통해 재건축 사업을 진행 중. 상가와 아파트 구성원이 사업 방식을 두고 갈등이 있는 것은 변수임.

재건축을 통해 아파트 시세 차익 및 개발이익을 누릴 수 있는 것이 일반 아파트 투자 대비 장점이라고 볼 수 있으나, 재건축 투자는 시간이 다소 걸리고 불확실성이 있음을 기억해야 함.

지난 10월 서울시에서 준공업지역 제도 개선방안 보도자료를 발표함.

준공업지역 제도 개선방안 추진 배경은 산업구조 및 도시공간 변화에 적합한 역할 재정립 및 관리 방향 제시 필요, 일자리 거점으로 신산업공간 조성을 위한 도시계획 지원 강화 필요성에 따라 추진되었음.

서울 내 준공업지역은 8개 자치구, 19.97k㎡임. 서울시 면적(약 605k㎡의 약 3.3%) 수준임.

영등포᛫구로᛫금천᛫강서 등 서남권에 다수 (약 82%) 분포되어 있음.

주요 개선방안은

1. 정비유형 재구조화 및 복합개발 확대 허용

2. 준공업지역 활성화를 위한 용적률 상향 및 체계 개편

3. 토지이용 현황과 계획을 고려한 용도지역 조정

정비유형 개선으로 사업구역 내 공장 비율에 따른 2가지 정비유형(산업복합형, 주거복합형)으로 구분

기존 전략재생형, 산업재생형, 주거재생형, 산업단지 재생형 등으로 4가지 유형.

1. DSR이란?

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 금융기관이 대출 심사 시 대출자의 상환 능력을 평가하기 위해 사용하는 지표입니다. DSR은 대출자의 연간 소득 대비 연간 부채 상환액의 비율을 나타내며, 이 비율이 낮을수록 대출자의 상환 능력이 우수함을 의미함. 간단히 말해, DSR은 대출자가 소득에 비해 얼마나 많은 부채를 지고 있는지를 보여주는 지표임.

2. DSR 계산 방법

DSR은 다음과 같은 공식으로 계산됨:

DSR = (연간 부채상환액 / 연간소득) * 100

연간 부채 상환액은 대출자가 매년 갚아야 하는 원금과 이자의 합계를 의미함. 연간 소득은 대출자의 세전 소득을 기준으로 하며, 고용 형태에 따라 다르게 산정될 수 있음.

4. DSR 기준과 규제

DSR 규제를 통해 가계부채 증가를 억제하는 정책을 시행중, 2021년부터 본격적으로 시행된 DSR 규제는 다음과 같은 기준이 존재함.:

1. 개별 DSR 40% 규제: 개인별 DSR이 40%를 초과하지 않도록 규제함. 이는 대출자가 연 소득의 40% 이상을 부채 상환에 사용하지 않도록 하여, 과도한 부채 부담을 방지하는 목적임.
2. 총체적 DSR 규제: 금융기관별로 전체 대출의 평균 DSR을 일정 수준 이하로 유지하도록 규제함. 이는 금융기관이 지나치게 공격적인 대출을 하지 않도록 유도함.

5. 스트레스 DSR이란?

 기존 DSR은 대출자의 현재 소득 대비 부채 상환 부담을 평가하는 데 중점을 두었다면, 스트레스 DSR은 미래의 금리 변동 등 외부 충격을 고려하여 더 보수적인 평가를 하게 됨.

6. 기존 DSR과의 차이점

기존 DSR 제도는 대출자가 현재 소득을 바탕으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 평가하였음. 하지만 스트레스 DSR은 다음과 같은 점에서 차별화됨:

1. 금리 상승 반영: 스트레스 DSR은 미래의 금리 상승 가능성을 반영하여 대출자의 상환 능력을 평가함. 이는 금리 인상 시 대출 상환 부담이 증가할 수 있음을 고려한 것임.
2. 보수적인 평가: 스트레스 DSR은 보다 보수적인 기준을 적용하여, 금융기관이 대출 심사 시 더 엄격한 기준을 적용하게 함. 이는 금융 시장의 변동성에 대비하기 위한 조치임.
3. 금융소비자 보호 강화: 금융소비자가 예상치 못한 금리 상승 등으로 인해 채무 불이행에 빠지는 것을 예방할 수 있도록 돕는 역할을 함.

7. 스트레스 DSR 도입의 배경

스트레스 DSR 도입의 주요 배경은 다음과 같습니다:

1. 가계부채 증가: 최근 몇 년간 가계부채가 급증하면서, 이를 관리하고 금융 시스템의 안정을 도모할 필요성이 대두되었음.
2. 금융 안정성: 금리 인상 등 외부 충격이 발생할 경우, 이를 대비한 안정적인 금융 시스템 구축이 필요하였음.
3. 국제 기준 준수: 스트레스 DSR 도입은 국제 금융 규제 기준을 따르는 움직임의 일환으로, 글로벌 금융 환경 변화에 대응하기 위함임.

8. DSR 관리를 위한 대출자의 대응 방안

대출자는 DSR 관리를 통해 자신의 재무 상태를 건전하게 유지할 수 있음. 고려할 수 있는 대응 방안임:

1. 부채 상환 계획 수립: 부채 상환 계획을 세워 정기적으로 원금과 이자를 상환하며, 부채 부담을 줄여나감.
2. 소득 증대: 추가 소득을 창출하거나 직장에서 승진을 통해 소득을 증대시켜, DSR을 낮출 수 있음.
3. 지출 관리: 불필요한 지출을 줄이고, 가계 예산을 효율적으로 관리하여 부채 상환 능력을 강화함.
4. 대출 구조 조정: 금리가 높은 대출을 금리가 낮은 대출로 전환하거나, 상환 기간을 조정하여 월 상환액을 줄이는 방법도 고려할 수 있음.

대응 방안이라고 해도 이론적인 부분이라 참고 목적 정도만 될 것임.

주택임대차 보호법상 주택의 전세 또는 월세 임대차계약 기간이 만료될 때, 계약기간 갱신을 하는 방법으로는 임차인의 계약갱신청구권 행사, 묵시적 갱신, 합의갱신 등이 있음. 이번에는 이 세가지의 갱신에 대해서 구별해서 정리함.

1. 계약갱신 청구권

개념

임차인이 희망하는 경우에 한해 1회 계약갱신을 할 수 있는 권리. 임대인에게 정당한 거절사유가 없다면, 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없으며, 이때 임대료 인상은 종전 임대료의 5%이내로만 인상가능하다.

요청기간

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월전~2개월전까지 계약갱신청구를 해야한다. 이 기간에 임대인도 거절의 의사를 전해야 한다.

✓ 계약갱신청구권은 묵시적인 것인 아니라 임차인이 청구해야 하는 권리이다.

거절사유

① 임차인이 임차료를 2회 연체한 경우

② 임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우

⑤ 임대인 및 직계존비속이 실제 거주하려는 경우

✓ 이때 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인 입장에서는 2년을 추가로 보장해 주어야 하지만, 임차인 입장 에서는채울 의무가 없다. 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.

✓다만, 해지지후 즉시 해지되는 것은 아니고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되고 임차인은 그 때부터는 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없고, 임대인은 보증금을 반환해 주어야 한다.

2. 묵시적 갱신

개념

임대차 기간이 끝나기 6개월전~ 2개월전까지 임대인도 임차인도 어떠한 통지도 청구도 하지 않았다면, 계 약은 묵시적으로 갱신되어 2년이 자동으로 연장되는 것을 의미한다.

차이

묵시적 갱신이 되는 경우 계약조건도 기존과 동일하게 되고 차임과 보증금도 기존과 동일한 조건으로 연장 되는 것이므로, 차임과 보증금의 변화가 없는 것이 계약갱신청구권 행사시와 다른 점이다.

✓ 묵시적갱신시 임차인은 무조건 2년의 계약기간을 채워야 하는 것이 아니고, 언제든지 해지할 수 있다.

✓다만, 해지통지후 즉시 해지되는 것은 아니고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되고 임차인은 그 때부터는 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없고, 임대인은 보증금을 반환해 주어야 한다.

✓ 묵시적 갱신이 되고 나면 임차인이 가지고 있는 계약갱신청구권 1회 사용권을 사용하지 않은 것으로 보니 2년 후 계약갱신권을 사용할 수 있다.

3. 합의 갱신

개념

임대인과 임차인이 임대차기간 만료즈음하여 계약기간, 계약조건 등을 논의하여 합의하고, 그 조건대로 계약을 갱신한 경우를 말한다. 계약갱신요구권과 묵시적갱신과 구별하여 이해해야 할 개념이다.

이는 문자 혹은 문서, 전화통화 녹음으로 그 증거물을 제시할 수 있다.

✓ 임차인은 합의된 임대차계약기간을 준수하여야 하며, 중간에 일방적으로 해지할 수 없다.

✓ 계약갱신청구권을 사용하는 계약임의 명시가 없을 경우 서로 합의하에 연장한 합의갱신으로 본다.

✓ 만약 합의로 보증금을 5%이상 증액한다면 계약갱신권을 쓰지 않은 것으로 간주되며, 새로운 합의갱신이며, 임차 인에게 계약갱신청구권 1회 사용권이 남아 있는 것으로 본다.

주의 사항

1. 연장계약서에 계약갱신권의 사용여부를 표시하고, '기존계약의 효력을 그대로 존속시키는 조건으로 체결하는 것임'을 명시해 주면 깔끔합니다.
2. 연장계약 후 확정일자
   1. 보증금 변동없는 재계약은 다시 받지 않아도 됨.
   2. 임대인등 권리관계, 선수위 변동시 기존 확정일자를 유지해야 함
   3. 보증금액의 변동이 있다면 확정일자 부여받아야 함. (보증금을 올려줄 때 반드시 다시 받아야 함)

✓ 기존의 계약서에 금액만 변경해서 수정한 경우 같은 계약서에, 확정일자를 다시 찍어주지 않으므로, 보증금을 증액해서 연장할 경우 새롭게 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받는 것이 좋음.

CET1(Common Equity Tier1)이 무엇인가?

주로 은행, 금융기관에서 주요 보통주가 CET1의 구성요소이다.

CET1의 시행은 금융위기로부터 지역 경제 금융의 건전성을 위한 것과 관련된 바젤Ⅲ일환으로 시작되었다.

바젤III 도입이 기점

자본정책 흐름은 바젤Ⅲ 도입을 기점으로 보아야 한다. 글로벌 자본 규제인 바젤Ⅲ는 2013년부터 도입되었고, 2011년에 결정되었다. 2011년부터는 글로벌 규제를 준비하는 구간이고 2013년부터는 도입 후 단계적으로 강화되는 기준을 충족하기 위해 자본을 관리하는 구간이다.

바젤Ⅲ 규제를 적용받는 기업은 자본비율이 안정화된 이후부터 비로소 비유기적인 성장이나 주주환원 확대를 시도할 수 있었다.

도입 시점 요구 CET1비율은 3.5%였지만, 단계적 강화에 따라 국내 대형은행(D-SIB,Domestic Systemically Important Bank)는 경기대응완충자본(0~2.5% 가변)이 최고치로 부여될 경우 CET1비율은 10.5%이다.

자본력이 어느 정도 갖춰진 후, 국내 은행들은 ROE 제고를 위해 보유 자본으로 외형을 확장하는 비유기적인 성장을 우선하였음. 글로벌 금융위기 이후 지속적인 금리 하락으로 2010년 중반대까지 많은 비은행 업종의 ROE가 은행을 상회하였고, 유통 채널이 많은 은행과 시너지도 기대할 수 있었다. 이는 외부사에 대한 M&A, 내부 계열사에 대한 출자 등으로 이루어졌다.

보통주 Tier1 이해

2008년 글로벌 금융위기는 바젤Ⅱ 협정이 이행되던 시기에 발생했다. 바젤Ⅱ는 은행이 대출, 투자 및 거래 등 주요 사업활동을 통해 노출된 위험에 상응하는 적절한 자본을 유지하도록 보장하는 위험 및 자본 관리 요구 사항을 수립했었다. 그러나 바젤Ⅱ가 효력을 발휘하기 전에 금융 위기가 발생하여 금융 위기의 영향을 줄이기 위하여 보다 더 엄격한 규제가 요구되는 상황에 이르었다. 바젤Ⅲ 협정에서 은행의 자산을 자본과 비교하여 재정적 어려움의 시기를 견딜 수 있는 적정성을 판단하고자 하였다.

바젤Ⅲ 협정에 따라 도입된 규정 중 하나가 은행이 자본 구조에서 보유할 수 있는 자본 유형을 제한하는 것이었다. 은행은 비지니스의 운영 중에 발생하는 손실을 흡수하기 위해 다양한 형태의 자본을 사용한다. 은행의 자본 구조에 포함되는 주요 자본 형태에는 보통주 Tier1과 Tier1 자본, Tier2 자본 등으로 구분된다.

CET1은 은행의 핵심 자본을 나타낸다. 일반적으로 보통주, 이익잉여금, 보통주 발행으로 인한 자본잉여금 및 회사의 자회사가 보유한 보통주를 포함한다.

• Tier1 자본 : 계속기업(going concern)과 핵심자본(core capital)이 해당되는데, 금융기관의 비즈니스 활동에 자금을 조달하는데 사용된다. 보통주 Tier1(CET1)과 추가 Tier1(AT1)이 있다.
• Tier2 자본 : 보충자본 등으로 불리우는 하이브리드 자본 상품 및 후순위 부채 등으로 구성된다.
• Tier3 자본 : 시장 위험, 상품 위험 및 외환 위험 등이 포함된다.

국제결제은행(Bank of International Settlements)에 따르면 보통주 Tier1은 "손실이 발생하는 즉시 흡수하는 최고 품질의 규제 자본"이라 한다.

CET1 계산

Tier1 = CET1 + AD1

CET1은 은행의 핵심자본으로 구성, 보통주, 보통주 발행으로 인한 주식발행초과금, 이익잉여금, 자회사가 발행하고 제3자가 보유한 보통주 및 누적된 기타포괄손익(AOCI)을 포함한다.

AD1은 보통주는 아니지만 보통주에 포함될 수 있는 상품이 되는데, 예를 들어 전환사채 또는 하이브리드 증권이 있으며, 상환기간이 정해져 있지 않고, Trigger 발생시 자본으로 전환될 수 있는 상품이 보통 포함된다.

모든 자산이 동일한 위험을 가지고 있는 것은 아니기 대문에 은행이 취득한 자산은 각 자산이 나타내는 신용위험과 시장위험에 따라 가중치가 부여된다.

예를 들면, 국채는 대표적으로 "무위험 자산"으로 분류될 수 있으며, 0%의 위험 가중치가 부여될 수 있다. 이와 다르게 서브프라임 모기지의 경우는 고위험 자산으로 분류되어 65%의 가중치가 부여될 수도 있다. 바젤Ⅲ 자본 및 유동성 규정에 따라 은행은 최소 CET1비율이 4.5% 이상이여야 한다.

CET1 비율 = CET1 ÷ RWA(위험가중자산)

가맹분야 특수성 반영한 위법성 판단기준 등 구체화

공정거래위원회 보도자료에 따르면, 공정거래위원회는 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률(가맹사업법) 집행의 일관성을 확보하고 가맹본부의 법 위반을 예방하기 위하여 가맹분야 불공정거래행위 심사지침을 제정하여 2024년 3월 25일부터 시행한다.

심사지침은 크게 ①적용 범위, ② 위법성 심사의 일반원칙, ③ 개별행위별 위법성 판단기준으로 구성되어 있다.

심사지침의 예시

1. 필수품목에 해당하지 않는다고 제시한 사례

   • 김밥 가맹사업에서 중심상품인 김밥 등의 맛이나 품질과 직접적인 관련이 없을 뿐 아니라 가맹사업의 동일성을 위해 가맹본부가 특별히 주문생산한 물품이 아니고 시중에서 이와 동일 또는 유사한 물품을 용이하게 구매할 수 있어 임의로 구입하더라도 가맹사업의 통일적 이미지 확보와 상품의 동일한 품질을 보증하는데 지장이 없는, 소독용품, 주방용세제, 장비세척제, 위생용품, 청소용품, 국물용기, 반찬용기, 마스케어 등 일반공산품
   • 치킨 가맹사업에서 가맹사업 경영을 위한 필수적이고 객관적인 상품이라고 보기 어렵고, 가맹본부가 정해 놓은 품질기준이나 사양이 존재하지 않고 특별히 주문제작한 상품도 아니어서 임의로 구입하더라도 가맹사업의 통일적 이미지 확보와 상품의 동일한 품질을 보증하는 데 지장이 없는 냅킨, PT병, 대나무포크 등 부자재 및 가위, 칼, 도마, 국자, 바구니, 저울, 타이머, 양념통, 온도계 등 주방집기

2. 모바일 상품권과 관련한 법 위반 사례

   법 제12조의6 제1항(광고 ᛫ 판촉행사 동의의무 위반행위)

   ① 판촉행사 성격의 모바일 상품권을 발행하면서 사전에 가맹점사업자와 약정을 체결하지도 않고 가맹점사업자의 동의도 받지 않는 행위

   ② 판촉행사 성격의 모바일 상품권 발행에 대해 전체 가맹점사업자의 70% 미만이 동의하였음에도 전체 가맹점사업자에게 이를 취급하도록 하는 행위

   ③ 가맹점사업자와 판촉행사 성격의 모바일 상품권 취급 약정을 체결하면서 가맹점사업자의 비용 분담 비율(예시: 모바일 상품권 수수료 분담 비율, 물품제공형 상품권의 액면금액과 실제 상품 판매금액이 다른 경우 그 차액에 대한 분담 비율 등)을 약정내용에 포함하지 않는 행위

   법 제12조 제1항 제3호(거래상 지위의 남용)

   ① 가맹점사업자의 동의 없이 모바일 상품권을 취급하도록 하면서 수수료 등 관련 비용을 일방적으로 부담하도록 강요하는 행위(부당한 강요)

   ② 물품제공형 모바일 상품권 발행 이후 상품 판매가격이 인상되어 모바일 상품권 액면금액과 상품 판매가격 간에 차액이 발생하는 경우 합리적인 사유 없이 그 비용을 일방적으로 가맹점사업자에게 부담시키는 행위(부당한 강요)

   ③ 상품권 발행업체의 정산 지연 등 합리적인 사유 없이 가맹점사업자와 기존에 합의한 모바일 상품권 매출 정산기간을 초과하여 가맹점사업자에게 피해를 주는 행위(불이익 제공)

효과

공정위는 심사지침 제정으로 인하여 법 위반사건에 대한 체계적이고 일관된 심사의 토대를 마련하고 가맹본부의 법 위반에 대한 예측가능성을 높여 가맹점주의 피해를 방지하는데 기여할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

심사지침은 일반적으로 행정조직 내부에서만 효력을 가질 뿐 법원이나 국민에 대하여 대외적인 구속력을 갖는 것은 아니다. 그렇지만 향후 가맹사업법 위반 여부 판단 시 공정위의 중요한 기준이 될 것이므로, 가맹본부로서는 심사지침의 내용을 확인하여 가맹사업법 위반을 사전에 방지할 수 있도록 주의를 해야 할 것으로 보인다.