Brandon's Workroom

1. 서울 아파트 가격 8주째 상승

아파트 시황, 한국부동산원 지난 10일 주간 아파트 가격 동향에 따르면 4월 첫째주 (지난 7일 기준) 전국 아파트 매매 가격지수는 전주 대비 0.02% 떨어짐. 서울 아파트는 전주보다 0.08% 오름. 성동구(0.2%) 강남구(0.2%) 상승폭 가장 큼. 행당᛫옥수동 위주, 압구정᛫개포동 재건축 단지 위주로 가격 상승

2. '이재명 동네' 분당 집값 벌써 들썩

1기 신도시 재건축 추진 호재 이소유 아파트도 연일 신고가 양지마을 84㎡ 17.7억원 거래, 강남규제에 '준강남' 풍선효과 과천도 매매᛫전세 상승률 1위 '천도설' 세종집값은 상승 반전

3. '재건축 대어' 은마, 49층 5962가구로 재탄생

강남구, 정비계획 변경안 공람 가구수 줄여도 동간 거리 넓혀

변경안 공람 용적률 최대 320%를 적용해 최고 49층, 5962가구로 조성하는 내용. 이 중 공공임대는 891가구, 공공분양은 122가구로 구성.

4. 지하 주차장 유무도 재건축 진단 때 반영

재건축 진단 기준 개정안 층간소음᛫승강기 불편 등 주거환경 평가 비중 올려

5. 헬리오시티<서울 송파구>᛫래미안 슈르<경기 과천시> '전세품귀' ... "매물 70%<최대> 줄어"

수도권 입주 3년간 43% 감소 ... "전세가격 상승 가속화", 임대차 2법탓 "매물 잠김" 심화, 최대 4년간 계약 ... 전세회전 안돼 대출 강화로 새주인이 갭투자땐 기존 세입자도 대출받기 어려워, 6월부터 '전월세신고제' 앞둬, 내년부터는 12억 초과 다주택자 간주임대료 부과 ... 세부담 늘어

6. 수십억 자산가᛫억대 연봉자도 ... '기관장 추천' 특공 배정 논란

분양물량 10% '깜깜이 배정', 1년 이상 해외서 근무한 공무원 박사학위᛫국제대회 3위한 선수 등 현실과 동떨어져 ... 공정성 의문

7. DL이앤씨 '아크로한남' 제안 한남5구역서 승부수 던졌다

2400가구 사업비만 1.7조원 한강조망 1670가구로 설계

한남5구역은 서울 용산구 동빙고동 60일대 14만1186㎡ 땅에 공동주택과 업무시설, 부대 복리시설 등을 조성. DL이앤씨는 한남5구역을 지하5층 ~ 지상 22층, 44개동에 아파트 2401가구, 오피스텔 146가구가 들어서는 '아크로 한남'으로 재탄생시킬 예정

8. 내홍 앓는 한남2구역 ... 대표까지 '조합 달래기' 나서

조합, 고도 제한 완화 무산 등에 27일 시공사 재신임 총회 열기로 대우건설 "교체 시 비용 커질 것"

한남2구역 재개발은 용산구 보광동 272의3 일대에 지하 6층 ~ 지상 14층, 30개 동, 1537가구를 짓는 사업

대우건설이 수주 당시 내세운 '118프로젝트'(고도 제한 완화)가 서울시 반대에 무산, 한남2구역 한남뉴타운은 남산 경관을 보호하기 위해 건물 높이가 90m 이하로 제한, 이를 118m까지 완화해 최고 21층 아파트를 짓겠다고 공약. 조합원들은 시공사 유지와 교체를 두고 대립 중.

대우건설은 시공사를 교체하면 사업 지연에 따른 추가 공사비 2015억원, 인허가 용역비 180억원, 국공유지 매입을 위한 브리지론 지연 배상금 503억원 등 약 2700억원의 금전적 손실이 발생할 것으로 추산.

9. 토지거래 허가 못받으면 ... 재산 처분할 길 막힌다

지자체᛫기관, 예산없어 매입 못해 공시가로 매각 ... 손실 불가피 "법 내 구제제도 없는 것이 문제"

토지거래허가제는 허가구역 내 있는 토지에 관한 소유권과 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가받은 사항을 변경하고자 할 때 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는 제도.

대한주택건설협회 정책본부장을 지낸 송현담 박사 "재산권의 주된 내용인 처분의 자유를 제한 또는 금지하는 것으로 사유재산권을 보장하는 헌법 23조에 위해된다는 의심이 들게 한다"

10. 교통 호재᛫재개발 활기 ... 구리시의 '재발견'

주목 받는 '서울 옆세권', 최근 1년 전셋값 7.9% 상승 8호선 연장에 잠실까지 18분 고덕토평대교 등 교통 편해져, 3022가구 수택E구역 착공 임박 한강변 토평2구역 개발도 관심

토지거래허가제는 일본에서 시작된 규제책임.

일본은 제2차 세계대전 이후 1950년대 중반부터 고도 경제 성장 과정에 따른 토지 투기가 발생하자 그 대 책으로 선매제도와 양도소득세 중과 외에 토지거래규제를 법제화하기 시작. 1974년 12월 '국토이용계획법'이 제정. 이 법에서는 토지의 투기적 거래와 땅값 급등을 막고 적정하고 합리적인 토지 이용을 위해 토지거래규제를 정하고 있음. 이를 토대로 일본은 허가제와 신고제 체제를 갖춤. 전국에 일률적으로 적용되는 사후신고제와 함께 땅값 상승 정도 등에 따라 구역과 기간을 한정해 적용되는 규제구역제도᛫감시구역제도᛫주시구역제도가 대표적임. 토지의 투기적 거래가 집중적으로 이뤄지고, 땅값이 급등한 곳은 규제구역으로 지정한다. 토지 거래가 적정한 가격인 동시에 투기성이 없고, 적정한 이용 목적으로 이뤄지는 것만 허가받을 수 있다. 다만 허가제가 시행된 적은 없음.

"일본은 일찍 법률적 토대를 갖췄지만 신고제만 시행하고 지금까지 한 번도 허가제를 시행한 적이 없다. 한국에서는 신고제가 사문화하고 시장 경제에 역행하는 허가제만 시행되고 있다"고 서종대 주택산업연구원 원장은 지적함.

한국은 일본보다 늦은 1978년 처음 토지거래허가제도를 도입. 1970년대부터 경부고속도로 개통 등 수도권과 영남권을 중심으로 개발이 집중적으로 이뤄지면서 투기 수요가 급격히 늘었기 때문임. 처음 시행된 곳은 서울이 아닌 대전이었음. 1985년 충남 대덕연구단지 개발 지역 29k㎡를 토지거래허가구역으로 지정. 1993년 금융실명제를 실시하며 전 국토의 93.8%를 토지거래허가구역으로 묶었음.

외환위기 때 1998년 4월, 침체한 부동산 시장을 살리기 위해 전국의 토지거래허가구역을 모두 풀었음. 같은 해 11월에는 다시 전체 개발제한구역 5397k㎡를 허가구역으로 정함.

헌법재판소에 1989년, 1997년 위헌법률심판이 제청되기도 하였으나, 모두 합헌이라고 결정. 토지는 공공재 성격이 강하기 때문에 다른 재산권에 비해 광범위한 제한을 받을 수밖에 없다는 취지. 투기적 토지 거래를 억제하기 위해 토지의 처분을 제한하는 것은 재산권의 본질적 침해라 보기 어렵고, 과잉 금지의 원칙에도 위배되지 않는다고 본 것임.

2010년대 들어서는 토지거래허가구역의 면적이 점차 줄어들기 시작. 2010년 전체 국토 면적의 5.58%(5600k㎡) 수준이던 토지거래허가구역은 2018년 3월 0.39% (396k㎡)까지 줄었음.

토지거래허가제 : 투기가 성행하거나 지가가 급등하는 지역, 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역에 지정한다. 지방자치단체장의 허가를 받아야 부동산 거래가 가능하다. 주거용은 2년간 실거주 의무가 부여됨.

https://m.blog.naver.com/kooseuldo/223837331223

1. 토허제도 뚫은 잠실5단지 또 신고가 ... 40억도 코앞

82㎡ 39억7500만원 돌파 거래줄었지만 가격 올라

2. "재초환 AGAIN" ... 떨고 있는 강남재건축

민주당 정권이 집권할 경우 재건축부담금 재개 불보듯 옛 반포현대 등 강남 초긴장 "폐지해달라" 국민청원도 등장, 이미 부과된 곳도 체납 속출 정부 상대로 소송 늘어날듯

3. 재건축 기대᛫토허제 풍선 효과 강남 아래 분당서 신고가 '속출'

강남3구᛫용산 거래 한산한데 분당에선 신고가 거래 20건 한 달 만에도 1억원 이상 뛰어

4. 해제하는 순간 가격 급등 ... 토허제, 풀지 못하는 '성역' 되나

토지거래허가제 도입 48년 과거와 현재, 그리고 미래, 시장경제 역행 비난에도, 한국 첫 시행은 1985년 대덕연구단지 1993년 금융실명제 땐 국토 94% 묶여 두 번의 위헌법률심판선 합헌 판단 "토지, 공공재성격 강해 재산권침해 아냐", 제도 시초 일본선 정작 시행은 안돼 법률 토대만 갖추고 신고제만 시행, 집값 잡으려 '아파트 거래허가제' 둔갑, 풀자마자 가격 급등 불러 최대 변수로 전문가들 "정권 바뀌어도 풀기 힘들어" 현금 부자만 진입하는 폐쇄적 구조로 단기 급등 꺾여도 가격 하락은 안될 것, 투기과열᛫조정대상지역까지 강남3구᛫용산구 '3중 규제' 청약᛫대출 제약에 세부담

토지거래허가제 : 투기가 성행하거나 지가가 급등하는 지역, 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역에 지정한다. 지방자치단체장의 허가를 받아야 부동산 거래가 가능하다. 주거용은 2년간 실거주 의무가 부여된다.

2002년 도입된 투기과열지구 지정 제도는 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역을 대상으로 함. 이 중에서도 대통령령으로 정한 기준을 충족하는 경우, 직전 달부터 주택 공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에 공급된 주택의 월평균 청약경쟁률이 5대1을 초과했거나, 전용면적 85㎡ 이하 주택(수도권᛫도시지역 기준)의 청약경쟁률이 모두 10대1을 초과한 경우.

조정대상지역은 직전 달부터 3개월간의 주택 가격 상승률이 해당 지역이 속한 시᛫도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과해 분양이 과열됐거나 과열될 우려가 있는 지역에 지정. 청약경쟁률 조건은 투기과열지구와 같음. 지정 3개월 전부터 분양권 전매 거래량이 지난해 같은 기간보다 30%이상 증가한 지역도 해당.

투기과열지구와 조정대상지역 모두 청약 1순위 자격이 제한됨. 민영주택 청약 때 청약통장 가입 기간이 2년 지나 1순위 조건을 갖춰도 세대주가 아니거나 과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 가구에 속한 이는 2순위로 신청해야 함. 2주택 이상 소유한 가구도 포함. 분양권 전매제한 기간은 수도권3년, 수도권 외 지역은 1년임. 투기과열지구는 공공택지와 함께 분양가상한제도 적용 가능.

조정대상지역은 다주택자에게 취득세와 양도세를 중과, 규제지역에서 집을 살 때 무주택자는 담보인정비율(LTV)이 50%, 다주택자는 30%로 낮아지고 비규제지역은 무주택자의 경우 LTV가 최대 70%까지 허용. 투기과열지구 내 재건축 사업은 조합설립인가 이후, 재개발 사업은 관리처분계획인가 후 조합원 지위 양도가 제한됨.

5. 초기 부담 줄인 '5% 계약금' 단지 인기

인천 '해링턴 스퀘어 산곡역' 등 5% 계약금 분양 단지 확산 추세 수요자 부담 줄여 청약 흥행 도움

6. "혹시 우리동네도?" ... 땅꺼짐 공포에 부동산 시장 '긴장'

강동᛫중랑 등서 싱크홀 잇따라 중개업소에 집값 동향 문의 급증 지하철 등 개발 차질 관측도

7. 용인 '반도체 산단' 수혜 ... 푸르지오 타운<3700가구> 뜬다

회복세 타는 용인 부동산 시장 국도 45호선 확장 등 교통망 개선 대규모 '반도체 클러스터' 조성, 푸르지오 원클러스터 2᛫3단지 전용 59᛫84㎡ 2043가구 분양 교육 특화 서비스᛫조경 차별화

8. "용산 전면1구역 잡아라" ... 포스코᛫현산 '격돌'

포스코, 945억 낮은 공사비 현산, 스카이 커뮤니티 제안

9. 전세사기 피해자 지원 2년 더 연장

특별법연장안 국토소위 통과 6월1일 이전 최초계약 때만 피해지원 대상으로 인정할듯

10. 투자만 하던 리츠, 부동산 개발᛫임대까지

'프로젝트리츠법' 국회 소위 통과 공시의무 최소화᛫정보시스템 구축

국토부 프로젝트리츠가 기존 프로젝트금융투자회사(PFV)보다 자기자본비율이 높아 부동산 개발을 안정적으로 수행할 것으로 보고 있음. 리치의 평균 자기자본비율은 38%인데 비해 PFV는 평균 2~5% 수준임.