[용어정리] 주택관련 갱신이란?

주택임대차 보호법상 주택의 전세 또는 월세 임대차계약 기간이 만료될 때, 계약기간 갱신을 하는 방법으로는 임차인의 계약갱신청구권 행사, 묵시적 갱신, 합의갱신 등이 있음. 이번에는 이 세가지의 갱신에 대해서 구별해서 정리함.

1. 계약갱신 청구권

개념

임차인이 희망하는 경우에 한해 1회 계약갱신을 할 수 있는 권리. 임대인에게 정당한 거절사유가 없다면, 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없으며, 이때 임대료 인상은 종전 임대료의 5%이내로만 인상가능하다.

요청기간

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월전~2개월전까지 계약갱신청구를 해야한다. 이 기간에 임대인도 거절의 의사를 전해야 한다.

✓ 계약갱신청구권은 묵시적인 것인 아니라 임차인이 청구해야 하는 권리이다.

거절사유

① 임차인이 임차료를 2회 연체한 경우

② 임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우

⑤ 임대인 및 직계존비속이 실제 거주하려는 경우

✓ 이때 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인 입장에서는 2년을 추가로 보장해 주어야 하지만, 임차인 입장 에서는채울 의무가 없다. 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.

✓다만, 해지지후 즉시 해지되는 것은 아니고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되고 임차인은 그 때부터는 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없고, 임대인은 보증금을 반환해 주어야 한다.

2. 묵시적 갱신

개념

임대차 기간이 끝나기 6개월전~ 2개월전까지 임대인도 임차인도 어떠한 통지도 청구도 하지 않았다면, 계 약은 묵시적으로 갱신되어 2년이 자동으로 연장되는 것을 의미한다.

차이

묵시적 갱신이 되는 경우 계약조건도 기존과 동일하게 되고 차임과 보증금도 기존과 동일한 조건으로 연장 되는 것이므로, 차임과 보증금의 변화가 없는 것이 계약갱신청구권 행사시와 다른 점이다.

✓ 묵시적갱신시 임차인은 무조건 2년의 계약기간을 채워야 하는 것이 아니고, 언제든지 해지할 수 있다.

✓다만, 해지통지후 즉시 해지되는 것은 아니고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되고 임차인은 그 때부터는 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없고, 임대인은 보증금을 반환해 주어야 한다.

✓ 묵시적 갱신이 되고 나면 임차인이 가지고 있는 계약갱신청구권 1회 사용권을 사용하지 않은 것으로 보니 2년 후 계약갱신권을 사용할 수 있다.

3. 합의 갱신

개념

임대인과 임차인이 임대차기간 만료즈음하여 계약기간, 계약조건 등을 논의하여 합의하고, 그 조건대로 계약을 갱신한 경우를 말한다. 계약갱신요구권과 묵시적갱신과 구별하여 이해해야 할 개념이다.

이는 문자 혹은 문서, 전화통화 녹음으로 그 증거물을 제시할 수 있다.

✓ 임차인은 합의된 임대차계약기간을 준수하여야 하며, 중간에 일방적으로 해지할 수 없다.

✓ 계약갱신청구권을 사용하는 계약임의 명시가 없을 경우 서로 합의하에 연장한 합의갱신으로 본다.

✓ 만약 합의로 보증금을 5%이상 증액한다면 계약갱신권을 쓰지 않은 것으로 간주되며, 새로운 합의갱신이며, 임차 인에게 계약갱신청구권 1회 사용권이 남아 있는 것으로 본다.

주의 사항

1. 연장계약서에 계약갱신권의 사용여부를 표시하고, '기존계약의 효력을 그대로 존속시키는 조건으로 체결하는 것임'을 명시해 주면 깔끔합니다.
2. 연장계약 후 확정일자
   1. 보증금 변동없는 재계약은 다시 받지 않아도 됨.
   2. 임대인등 권리관계, 선수위 변동시 기존 확정일자를 유지해야 함
   3. 보증금액의 변동이 있다면 확정일자 부여받아야 함. (보증금을 올려줄 때 반드시 다시 받아야 함)

✓ 기존의 계약서에 금액만 변경해서 수정한 경우 같은 계약서에, 확정일자를 다시 찍어주지 않으므로, 보증금을 증액해서 연장할 경우 새롭게 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받는 것이 좋음.