[Tax] 상증법 조합원 입주권 증여시기

"조합원입주권"은 세법상 정의된 용어이지만 재개발᛫재건축 사업에서는 일반적으로 통용되고 있다. 소득세법에는 조합원입주권을 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 "입주자로 선정된 지위"를 말한다고 규정되어 있다. 즉, 조합원입주권은 향후 정비사업으로 주택이 완공될 경우 입주할 수 있는 권리를 뜻한다. 다만, 소득세법에서는 조합원입주권을 주택과 같이 취급하여 양도소득세 비과세나 다주택자 판정 시 주택의 하나로 간주하고 있다.

조합원입주권을 증여하는 경우 증여 시기가 문제될 수 있다. 재건축᛫재개발 사업은 그 진행경과에 따라 시가가 급격히 변동하는 것이 일반적이므로 증여 시기가 중요할 것이나 상속세 및 증여세법 규정에는 명확하지 않다.

거주자가 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권을 자녀에게 증여하는 계약을 체결하는 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 시행으로 재개발주택이 완공되어 사용승인된 후 거주자에서 자녀 명의로 권리의무승계(명의변경)가 이루어진 경우, 그 증여시기는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제24조 제1항 제1호에 따라 해당 재개발 주택의 소유권이전등기접수일이 됨.

조합원입주권이란?

"조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」("도정법") 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」("소정법") 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말함.

도정법에 따른 재건축᛫재개발사업, 소정법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 동법 제2조 제6호의 토지등소유자)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.(소득세법 제88조)

세법상 조합원입주권은 도정법이나 소정법상 사업에만 해당되는 것으로 일반 지역주택조합 등의 조합원 권리는 조합원이부권으로 보지 않는다.

일반적으로 재개발᛫재건축 사업은 "정비구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 조합원 분양신청 → 관리처분인가 → 이주 및 철거᛫공사 → 사용승인᛫입주" 등의 장기간 복잡한 절차를 거치게 됨. 조합원은 도정법상 관리처분계획 인가 또는 소정법상 사업시행계획 인가가 나면 비로소 조합원입주권, 즉, 주택 완공 시 입주할 수 있는 권리를 취득하게 된다.

조합원입주권은 원래 주택을 취득할 수 있는 권리이므로 주택으로 보지 않았으나, 국내 재개발᛫재건축 정비사업의 투기 수요를 억제하고 일반 주택과의 과세 형평성을 위하여 2006년 1월 1일부터 소득세법상 주택으로 간주하여 양도소득세 비과세 및 다주택자 판정 시 주택 수에 넣도록 하고 있다.

상증법상 규정

증여재산의 취득시기는 제33조 이후 제45조의5까지 개별증여의제나 증여추정 규정이 적용되는 경우를 제외하고 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날로 한다.(상증법 제32조)

법 제32조에서 "재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날"이란 권리의 이전이나 그 행사에 등기᛫등록을 요하는 재산의 경우에는 등기부᛫등록부에 기재된 등기᛫등록접수일로 하고 다만, 「민법」 제187조에 따른 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.(상증법 시행령 제24조 제1항 제1호)

관련 판례 및 예규

공사 완료 후 부분준공인가가 난 상태, 부분준공인가 이후에 명의변경이 되었다면 더 이상 권리가 아닌 사실상 주택(부동산)으로 보는 것이 타당하다고 보며 이에 증여 시기는 등기접수일로 판단할 것으로 보인다.

증여가 관리처분계획인가일 이후에 이루어지고 조합원입주권의 명의 변경을 공사가 완공되기 전에 끝냈다면, 이러한 증여는 부동산(주택)이라기 보다 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)에 해당될 것이다. 이 경우에는 등기접수일이 나닌 상증법 시행령 제24조 제1항 제4호의 인도한 날(명의변경일)을 증여일로 보는 것이 타당할 것으로 보인다.

<사전 -2021 - 법령해석재산-0436 [법령해석과-3621], 2021.10.19>
종전주택이 관리처분계획인가일 이후에 증여되는 경우 증여재산은 「상속세 및 증여세법」 제61조 제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이고, 그 취득 시기는 「상속세 및 증여세법」 제32조 및 같은 법 시행령 제24조 제1항 제4호(인도한 날 또는 사실상의 사용일)에 따르는 것이다.

증여 시기는 증여재산의 시가를 산정하는 것과 밀접한 관련이 있으므로 그 시기를 언제로 볼 것인지는 물론 시가를 어떻게 평가할 것인지가 중요하다. 조합원입주권의 증여시기 및 시가를 어떻게 평가할 것인지에 관해서는 유권해석, 심판례 및 법원 판례 등을 검토해보아야 할 것이다.

<법규재산2014-67, 2014.04.04>

신청인이 재건축조합원 입주권의 일부 지분을 신청인의 아내에게 증여한 경우에 있어 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조 제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 의하여 "조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액에서 평가기준일 현재 조합으로부터 지급받을 청산금을 차감하고 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액"에 증여받은 지분율을 곱하여 산정된 금액으로 하는 것이며, 재건축조합원 입주권과 별개로 신청인이 지급받을 청산금에 관한 권리의 일부를 증여하는 경우의 증여재산가액은 "「도시 및 주거환경정비법」 제57조에 의하여 당초 조합원이 지급받을 청산금 총액"에 증여받은 지분율을 곱하여 산정된 금액으로 하는 것입니다.

<재산세과-202, 2012.5.24>

증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가하는 것으로서, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 같은 법 제61조 제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 따라 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다.

재개발조합원 입주권을 증여하는 경우 "평가기준일까지 불입한 금액"은 조합원으로서 출자한 토자와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며, "평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액"은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서 이는 해당 조합원입주권의 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항입니다.