[산업] 건설업에 대한 이해

과거 건설업은 우리나라 경제 발전을 책임지는 산업이었다. 아파트가 보급되며 도시화가 수월하게 진행되었고, 해외 플랜트 사업으로 외화 수익에도 기여했었음. 최근에는 2차 전지, 바이오, IT 등 여러 첨단 산업에 밀려 그 위세가 예전보다 못하지만, 아이파크 붕괴, 주공아파트 철근 누락 사건, 태영건설 부도 등 최근에도 건설 관련 뉴스는 끊임없이 지속되고 있고, 의식주 중에서 하나를 차지한다고 볼 수 있는 건설 산업은 중요한 분야임에 틀림없다.

건설 산업 이해를 위해 필요한 기본적인 내용에 대해 알아보자.

건설산업의 분류

건설산업은 다양한 기준에 따라 분류되는데, 가장 대표적인 기준으로는 발주처와 공정 종류가 있음. 우선 발주처 기준으로 건설 사업은 크게 민간 분야와 공공 분야로 구분됨. 공공 발주는 자치단체 및 공공기관이 발주하는 사업으로, 수익성이 낮은 대신 수익을 정산받지 못하는 위험에 대한 리스크가 낮다. 반대로 민간 발주는 제대로 정산을 받지 못할 수 있다는 리스크가 있지만, 대신 기대수익률은 높은 편임. 그리고 공정 종류에 따라서는 크게 주택(단독주택, 아파트 등), 토목(도로, 철도, 교량 등), 건축(업무공간, 상업공간, 의료시설 등), 플랜트(오일, 가스처리, 정유 및 석유화학 시설 등)로 구분됨.

토목 및 인프라 사업은 규모가 큰 프로젝트가 많기에 공공 발주의 비중이 큰 편임. 공공 계약에는 크게 5가지 방식이 있음.

• 최저가 낙찰제: 최저가 낙찰제란 주로 300억 원 이상의 공사에 적용되며, 이름 그대로 가장 낮은 가격을 입찰하는 업체를 선정하는 방식임. 공사비 절감 효과가 있지만, 동시에 부실시공에 대한 우려도 존재, 최근에는 최저가 낙찰제 방식도 특정 기준을 마련하거나, 절감 금액에 대한 상세 내역을 요구하는 등, 안정성 확인을 추가하는 방향으로 변화되고 있음.

• 적격 심사제 : 적격 심사제란 공사비 외에 기술능력 및 시공경험 등을 종합적으로 평가하는 방식으로, 일정 심사를 통과하는 기업만 입찰에 참가하거나 선정될 수 있음. 안정성과 품질을 높일 수 있지만, 발주사의 적절한 평가 능력과 보다 복잡한 과정이 필요한 방식.

• 턴키, T/K (Turn-key, 일괄 수주 계약): 열쇠를 건네준다는 의미로, 발주처가 바로 사용할 수 있는 상태로 넘긴다는 뜻을 지닌 방법임. 사전에 설계서를 제출하고, 시공 및 완성까지 모든 과정을 시공사가 책임지는 계약 방식.

• BTL (Build-Transfer-Lease, 고정 수익률 계약): BTL은 Build, Transfer, Lease이라는 뜻으로, 민간 자본으로 건설하고 발주처에 리스 방식으로 소유권을 이전하는 방식. 예를 들어 민간 자본으로 학교 및 군시설 등을 시공한 후 국가에 소유권을 이전하여 20년간 공사비와 국고채를 포함한 일정 수익을 획득하는 경우가 이에 해당됨.

• BTO (Build-Transfer-Operate, 변동 수익률 계약): BTO는 Build, Transfer, Operate이라는 뜻으로, 민간 자본으로 건설하여 발주처에 소유권을 이전하는 대신 일정 기간 운영권을 획득하는 방식. 예를 들어 민간 자본으로 도로, 철도 등을 시공한 이후 10년간 통행료를 받아 수익을 창출하는 경우가 이에 해당함.

건축 및 주택 사업은 오피스텔, 주상복합, 상업공간 등의 여러 건축 중에서 주택의 비중이 큰 편임. 주택의 사업 방식에는 자체 사업, 도급 사업, 재건축, 재개발이 있음.

• 자체 사업: 건설업체가 직접 자금을 투입해서 토지를 매입하고 건설하여 분양하는 방식으로, 건설사가 모든 프로세스에 관할, 미분양에 대한 리스크가 있지만 기대수익률이 높다.

• 도급 사업: 건설사가 아닌 시행사가 토지를 매입하고, 건설사는 시행사와의 계약을 통해 공사비를 받는 방식임. 정해진 공사비를 받기 때문에 수익성은 한정적이지만, 분양이 미달되어도 수익을 받을 수 있다는 안정성이 있음. 부동산 가격 상승으로 분양이 인기를 끌면, 많은 건설사가 도급 사업의 비중을 줄이고 자체 사업의 비중을 높일 수 있음.

• 재건축: 조합이 토지를 소유하고, 시공사는 시공권을 입찰받아 사업을 진행하는 방식. 기반 시설을 제외한 건물만 건설하며, 민간 주도로 이루어지는 경우가 많다.

• 재개발: 재건축과 마찬가지로 조합이 토지를 소유하지만, 재건축과 달리 지자체에서 구역을 지정하며 구역 내에 조합원 구성이 다양한 편임. 건물을 비롯해 기반시설도 개발하는 경우가 많으며, 보통 공공 주도로 이루어짐.

건설산업의 수익 구조: 수주 산업

건설산업은 5가지 특징이 있다고 한다.

1. 주문생산성
2. 이동성과 옥외성
3. 생산의 하도급 의존성
4. 생산의 장기성
5. 종합적 산업

이러한 특징들로 인하여 건설산업의 수익 구조의 특징은 무엇인지 알아보려고 한다.

보통 상품이나 서비스를 판매하는 경우, 판매와 동시에 발생한 수익을 매출로 기록함. 그리고 발생한 매출에서 제품 생산에 소요된 원가를 빼면 이익을 산출할 수 있음. 그러나 건설 산업은 여타 산업과는 다른 수익 구조를 지니고 있음. 건설 산업은 수주를 받아 프로젝트를 진행하는 경우가 많음. '수주 산업'이라고도 하는데 대표적으로 건설, 조선, 그리고 IT 서비스 산업 등이 이에 해당한다. 이러한 수주 산업의 경우, 매출은 시공사와 시행사 간 도급 금액에 기초하고, 원가는 프로젝트 완공에 필요한 총 예상 원가에 따른다.

수주 산업은 다른 산업과 매출과 원가를 계산하는 방식이 다르다. 수주산업인 건설 산업은 처음 사업이 결정되고 나서 실제 완공까지 많은 시간이 소요된다. 일반적으로 많은 사람들은 기업의 재무제표를 보고 투자할 텐데, 그렇다면 건설 산업은 매출과 원가를 어떻게 기록할까?

수주를 받은 연도에 매출과 원가를 기록하면, 원가는 아직 집행되기 이전이기에 실제와 다를 확률이 높다. 그렇다고 프로젝트가 완료된 연도에 기록한다면, 집행된 원가가 중간에 기록되지 않는다는 문제가 있다. 이러한 방식은 기업의 실제 손익을 나타내기 어렵고, 잘못하면 분식회계가 될 위험도 있음. 그래서 건설 기업은 공정률(진행률)을 기준으로 수익과 비용을 반영하는 방식을 취함. 간단하게 생각해서 공정률이란 실제 투입된 원가와 총 예정된 원가의 비율이다.

수주산업에 재무상 관리로 2가지 지표가 있다. ''총계약고(Total Contract Value, TCV)"와 "기성매출(Completed Revenue)" 인데, 기성매출은 실제 돈이 들어오는 개념이다. 기업의 예상 매출은 수주를 통해 미리 결정되고, 원가는 프로젝트가 진행됨에 따라 변동되어 이것이 건설산업의 재무적 리스크 요인이 되기도 한다.

과거 수주산업의 회계불투명을 이유로 국제 수주경쟁에서 신뢰도, 경쟁력 등의 문제가 있었고, 한국채택국제회계기준 도입 시에도 이에 대한 논의가 활발하게 이루어졌다.

다만, '진행기준' 회계처리만이 수주산업에 대한 설명력이 있는 것인지, 다른 방안으로 산업을 잘 나타낼 수 있는 방안의 유무에 대한 논의는 지속적으로 될 것으로 예상한다.