주택시장 금융안정 리스크_한국은행

 우리나라 주택시장은 22년 하반기 가격 및 거래량이 크게 부진한 모습을 보였음. 23년 정부의 부동산시장 안정대책 등으로 부진의 정도가 다소 완화되었으나 고금리, 실물 경기 위축에 따라 부진의 정도가 확대될 수 있다는 우려도 상존하고 있음.

 주택시장 부진은 주택가격 하락, 거래 부진, 매수심리 위축, 미분양주택 증가 등의 형태로 주로 나타남. 주택가격 하락에 따른 담보가치와 전세보증금 하락은 임차인의 주거비 부담 축소 및 가계부채 증가세 둔화 요인이며 가계의 대출 상환 및 임대인의 보증금 반환 압력 증대 요인이 됨.

 또한, 분양가 - 거래가 간 갭 축소 및 매수심리 위축 등으로 미분양주택이 증가하면서 관련 기업대출 및 부동산PF 등의 부실 위험도 높아지게 된다.

1. 주택 보유 가국의 순자산 축소

 우리나라 가구는 전체 자산의 약 78%를 주택 등 실물자산의 형태로 보유하고 있어, 주택가격이 급격하게 조정될 경우 보유 자산 규모가 축소되면서 가계의 재무건전성이 악화될 수 있음.

2. 주택 임대 가구의 보증금 반환부담 증대

 보유 주택을 임대한 가구의 경우 주택 매매가격 하락에 따른 순자산 축소와 더불어 전세가격 하락에 따른 보증금 반환부담이 증대될 수 있다. 아파트의 단위면적당 중위 전세가격은 23년 1분기 21년 4분기 대비 12.6% 하락하였다. 22년말 이후 중소형 이상 규모에서 중위 전세가격이 2년전 가격을 하회하면서 임대 가구들이 신규 전세보증금만으로는 기존 보증금을 반환하기 어려워졌으며, 이는 임차 가구 입장에서 만기에 전세보증금을 돌려받지 못 할 가능성이 이전보다 높아졌음을 의미한다.

3. 미분양주택 증가 및 분양률 하락

 23년 4월말 기준 전국 미분양주택은 7.1만호로 21년 9월말 1.4만호를 기록한 이후 빠르게 증가하였음. 지역별로는 대구 등 비수도권의 미분양주택이 빠르게 증가하였음.

 다만, 최근 주택수요가 소폭 회복되는 모습을 보이는 데다 일부 사업장에서는 부진한 주택수요를 감안하여 분양일정을 연기하고 지자체별로 인허가 보류, 후분양 유도 등의 정책적 대응도 이어지고 있어 미분양주택이 단기간에 급격히 증가할 가능성은 크지 않은 것으로 보임.

4. 미분양으로 인한 건설사 재무건전성 저하

 미분양주택이 증가하면 건설사는 분양수입(분양사업), 공사비용(도급사업) 등 대금 회수가 지연되면서 운전자금 조달을 위한 유동성 부담이 높아질 수 있다. 일반적으로 건설사는 부동산PF사업에 참여하면서 책임준공 등의 보증을 제공하는데, 이 경우 분양실적과 무관하게 약정 기한까지 자체 자금으로 공사를 진행해야 함. 이에 따라 미분양 물량이 증가하면 건설사의 완성 및 미완성 주택 재고자산이 늘어나고, 분양 및 공사 대금을 지급받지 못하여 관련 미수금이 증가하여 재무건정성에 악영향을 미칠 수 있음.

5. 부동산PF 부실 확대 가능성

 분양실적 저조 등에 따른 주택사업 수익성 악화는 부동산PF 대출의 부실 확대로 이어질 수 있음. 최근에 일부 브릿지론 부동산PF 사업장의 본 PF 전환이 원활하게 이루어지지 않는 등 관련 리스크가 점차 증대되는 모습임.

현재까지는 주택시장 부진으로 인해 실제 현실화된 대출관련 부실 규모가 크지 않고 복원력도 양호한 수준을 유지하고 있다고 보임.

 향후 주택가격이 질서있게 조정될 경우 중장기적으로 임차가구의 주거비 부담 완화와 전세대출 수요 둔화 등을 통해 가계부채의 점진적 축소에 기여할 수 있을 것임. 그러나 단시일내 주택가격이 급격히 하락할 경우 임대인의 전세 보증금 반환부담 증대, 미분양주택 물량 증가, 부동산PF 부문의 부실 확대 가능성을 배제할 수 없으므로 대비할 필요는 있음.

 실수요자에 대한 신축적인 규제 적용을 통해 주택시장의 매수심리가 지나치게 위축되지 않도록 함으로써 미분양주택이 시장원리에 따라 자연스럽게 해소될 수 있도록 유도할 필요가 있음.