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2023년 금융감독원은 XBRL 재무공시 선진화 방안으로 XBRL 재무공시 제도에 재무공시의 적용 대상 기업 및 공시내용 범위를 확대할 계획을 발표하였음.

XBRL은 eXtensible Business Reporting Language의 약어로 기업의 재무정보에 표준화된 전자태그를 첨부하여 생성, 보고, 분석 등 정보공유를 용이하게 하도록 만들어진 국제표준화 재무보고용 전산언어임.

차세대 언어인 XML(eXtensible Markup Language)을 기반으로 복잡한 기업정보를 효율적으로 생성/교환/비교할 수 있도록 만든 기업보고용 국제 표준화 언어임.

XBRL의 특징

호환성 : XBRL은 정보의 가공을 용이하게 하고 생산된 정보의 호환과 공유를 가능하게 함. 다양한 정보원에서 수집된 정보를 분류하여 XBRL방식으로 저장하면 서로 다른 형태의 기업보고서 등을 즉시 산출할 수 있게 됨. 저장된 정보는 통합이 가능하며, 통합된 정보는 별도의 처리과정 없이 기업외부에도 제공할 수 있음.

경제성 : XBRL의 사용은 정보의 교환비용을 절감시킴.

투명성 : XBRL의 사용으로 표준화된 회계정보의 유통으로 이전보다 광범위한 정보이용자가 기업의 재무정보에 접근할 수 있게 되며, 회계투명성을 확보할 수 있음.

XBRL 적용방법

Taxonomy Document를 작성, 각국의 회계 제도에 대응한 Taxonomy Document와 함께 업종 등에서 공통화된 Taxonomy Document를 이용, 독자적인 정보에 대해서는 개별 Taxonomy Document를 작성, 이를 바탕으로 Instance Document를 작성

XBRL 문서로 작성된 정보는 XML 기술을 사용하여 다양한 이용이 가능함. 

결국, 모든 기업 정보(재무공시)를 디지털 방식으로 일괄 정리해 유통하는 제도로 투자자들을 위한 장치이며, 이는 궁극적으로 기업 공시 간 1대1, 1대 다 비교를 가능하게 할 것임.

K-IFRS 제1115호 '고객과의 계약에서 발생하는 수익'은 대다수의 국내 기업과 관련된 중요한 기준서 중 하나임.

실무를 적용하는 데 일부 어려움이 있는데, 이는 기준서가 원칙 중심의 접근을 취하고 있어 많은 경우에 기업의 판단이 요구되기 때문임.

회사가 고객에게 자산을 이전하여 수행의무를 이행할 때 수익을 인식하도록 규정하고 있음.

이전은 자산은 고객이 그 자산을 통제할 때 이전된 것으로 간주됨.

이에 따라 기업이 수익을 인식하기 위하여 자산의 '통제 이전 여부'를 판단해야할 필요가 있음.

우선, K-IFRS 제1115호 문단 6에 따라, '고객'의 정의를 충족하는지 관련된 사실과 상황을 고려하여 회사가 판단하여야 함.

고객이란 기업의 통상적인 활동의 산출물인 재화나 용역을 대가와 교환하여 획득하기로 그 기업과 계약한 당사자를 의미함.

계약상대방이 기업의 통상적인 활동의 산출물을 취득하기 위해서가 아니라 어떤 활동이나 과정에  참여하기 위해 기업과 계약하고, 그 활동이나 과정에서 생기는 위험과 효익을 공유할 경우, 그 계약상대방은 고객이 아니라고 함.

다만, 여기서 또 다른 문제는 거래상대방이 고객이 아니라고 판단하였다면 거래에 구체적으로 적용할 수 있는 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 기준서가 없다는 점임.

이 경우, K-IFRS 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류' 문단 10,11에 따라 회계정책을 개발하여 적용하여야 함.

회계정책을 개발하는 데에 있어서, 고객과의 계약에서 발생하는 거래는 내용 상 유사하고 관련되는 회계 논제를 다루는 K-IFRS 제1115호가 우선적으로 고려될 것임.

고객에 대한 판단이 중요하나, 실제 회계기준 적용에 있어서는 실무상으로는 차이가 크지 않은 이유임. 적용되는 기준서의 근거가 미묘하게 차이가 발생할 것임.

이제 통제의 이전 여부가 수익인식 여부에 대하여 중요한 판단 기준으로 남게 됨.

자산에 대한 '통제'는 크게 자산의 사용지시 능력과 효익획득 능력으로 구분할 수 있음.(문단 33)

사용지시 능력 : 대상 자산을 사용한다면 어디에 어떻게 사용하는지, 매각이나 대여를 한다면 어떤 조건으로 할 것인지를 결정할 수 있는 능력.

효익획득 능력 : 대상 자산에서 경제적 효익이 발생한다면 이에 대한 대부분을 획득할 수 있는 능력.

관련된 통제 이전의 지표에는 예시로 5가지를 제시하고 있음.

1. 자산에 대한 현재 지급청구권이 기업에 있음.

2. 자산의 법적소유권이 고객에게 있음.

3. 기업이 자산의 물리적 점유를 고객에게 이전함.

4. 자산 소유에 따른 유의적인 위험과 보상이 고객에게 있음.

5. 고객이 자산을 인수함

해당 '통제의 지표'들은 자산의 통제 이전 여부를 결론짓기 위해서 반드시 충족되어야 하는 조건들은 아님에 유의하여야 함.

이는 통제의 원칙을 적용함에 있어 기업의 판단을 돕기 위해 제공된 것으로 모든 조건이 충족되지 않아야 자산의 통제가 이전되지 않는 것도 아님.

 기업활동, 사업활동의 주체는 크게 개인과 법인으로 구분할 수 있으며, 기업(사업)의 규모가 커지면서 법인으로 전환을 모색하게 됨.

기업의 초기 단계에서는 소규모 자본을 투입하여 개인기업주의 능력에 기대어 기업활동을 하면서 경영 의사결정의 신속성, 비밀유지, 기업이윤의 독점 등의 이점이 있어 개인기업의 형태를 선호함. 경제가 발전함에 따라 개인기업의 규모가 커지게 되고 경영의 투명성이나 자본조달 측면에서 인적, 물적자원의 동원이 훨씬 용이한 법인으로의 전환을 모색하는 것이 일반적인 경우임. 또한, 현행 법인세율이 소득세율보다 낮은 것도 하나의 법인 전환을 고려하는 유인이 되고 있음.

 그러나, 규모가 큰 개인사업체는 법인전환의 필요성이 있지만 양도소득세의 부담으로 인하여 개인사업의 법인전환에 장애가 되고 있어 조세특례제한법("조특법") 제32조에서는 양도소득세에 대하여 이월과세를 적용함으로써 법인전환을 용이하게 할 수 있도록 하고 있음.

 일몰 규정을 적용하던 해당 규정은 법 개정 시 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세의 적용기한을 삭제하여 항구화하였으며, 이는 개인의 법인전환은 경영의 투명성 측면, 자금 조달 및 국가 경제의 발전에 바람직하다고 할 수 있어 영구화한 것으로 보임.

 개인사업의 법인전환 시 양도소득세 이월과세 혜택이 되는 업종은 소비성 서비스업을 제외하고는 그 대상이 될 수 있을 것으로 보이지만 부동산 임대를 하던 개인이 부동산 임차인(법인)이 영위하던 사업과 동일한 사업으로 법인전환 시 이월과세 해당 여부에 대해 관련 유권해석이 있었음.

질의 : 개인 부동산임대업자가 특수관계법인에게 임대하고 있는 사업용 고정자산(토지 및 건물) 전부를 현물출자하여 법인전환 후, 임차인인 특수관계법인이 영위하는 업종을 영위하려고 하는 경우, 법인전환에 대한 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있는지 여부?

유권해석(서면-2020-법규재산-5003, 2023.07.31)

부동산임대업을 영위하는 거주자가 제조업을 영위하는 특수관계법인에 임대하고 있는 사업용 고정자산 전부를 임대차계약 종료 후 조세특례제한법 제32조 및 동 법 시행령 제29조의 규정에 의해 현물출자하여 법인으로 전환하고 전환법인이 임차인인 특수관계법인이 영위하는 업종을 영위하는 경우, 당해 부동산에 대하여는 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있을 것임.

 "이월과세"란 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용고정자산 등(이하 이 호에서 "종전사업용고정자산등"이라 한다)을 현물출자 등을 통하여 법인에 양도하는 경우 이를 양도하는 개인에 대해서는 소득세법 제94조에 따른 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니하고, 그 대신 이를 양수한 법인이 그 사업용고정자산 등을 양도하는 경우 개인이 종전사업용 고정자산등을 그 법인에 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도자산이 없다고 보아 계산한 같은 법 제104조에 따른 양도소득 산출세액 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다. (조특법 제2조 제1항 제6호)

 우리나라 주택시장은 22년 하반기 가격 및 거래량이 크게 부진한 모습을 보였음. 23년 정부의 부동산시장 안정대책 등으로 부진의 정도가 다소 완화되었으나 고금리, 실물 경기 위축에 따라 부진의 정도가 확대될 수 있다는 우려도 상존하고 있음.

 주택시장 부진은 주택가격 하락, 거래 부진, 매수심리 위축, 미분양주택 증가 등의 형태로 주로 나타남. 주택가격 하락에 따른 담보가치와 전세보증금 하락은 임차인의 주거비 부담 축소 및 가계부채 증가세 둔화 요인이며 가계의 대출 상환 및 임대인의 보증금 반환 압력 증대 요인이 됨.

 또한, 분양가 - 거래가 간 갭 축소 및 매수심리 위축 등으로 미분양주택이 증가하면서 관련 기업대출 및 부동산PF 등의 부실 위험도 높아지게 된다.

1. 주택 보유 가국의 순자산 축소

 우리나라 가구는 전체 자산의 약 78%를 주택 등 실물자산의 형태로 보유하고 있어, 주택가격이 급격하게 조정될 경우 보유 자산 규모가 축소되면서 가계의 재무건전성이 악화될 수 있음.

2. 주택 임대 가구의 보증금 반환부담 증대

 보유 주택을 임대한 가구의 경우 주택 매매가격 하락에 따른 순자산 축소와 더불어 전세가격 하락에 따른 보증금 반환부담이 증대될 수 있다. 아파트의 단위면적당 중위 전세가격은 23년 1분기 21년 4분기 대비 12.6% 하락하였다. 22년말 이후 중소형 이상 규모에서 중위 전세가격이 2년전 가격을 하회하면서 임대 가구들이 신규 전세보증금만으로는 기존 보증금을 반환하기 어려워졌으며, 이는 임차 가구 입장에서 만기에 전세보증금을 돌려받지 못 할 가능성이 이전보다 높아졌음을 의미한다.

3. 미분양주택 증가 및 분양률 하락

 23년 4월말 기준 전국 미분양주택은 7.1만호로 21년 9월말 1.4만호를 기록한 이후 빠르게 증가하였음. 지역별로는 대구 등 비수도권의 미분양주택이 빠르게 증가하였음.

 다만, 최근 주택수요가 소폭 회복되는 모습을 보이는 데다 일부 사업장에서는 부진한 주택수요를 감안하여 분양일정을 연기하고 지자체별로 인허가 보류, 후분양 유도 등의 정책적 대응도 이어지고 있어 미분양주택이 단기간에 급격히 증가할 가능성은 크지 않은 것으로 보임.

4. 미분양으로 인한 건설사 재무건전성 저하

 미분양주택이 증가하면 건설사는 분양수입(분양사업), 공사비용(도급사업) 등 대금 회수가 지연되면서 운전자금 조달을 위한 유동성 부담이 높아질 수 있다. 일반적으로 건설사는 부동산PF사업에 참여하면서 책임준공 등의 보증을 제공하는데, 이 경우 분양실적과 무관하게 약정 기한까지 자체 자금으로 공사를 진행해야 함. 이에 따라 미분양 물량이 증가하면 건설사의 완성 및 미완성 주택 재고자산이 늘어나고, 분양 및 공사 대금을 지급받지 못하여 관련 미수금이 증가하여 재무건정성에 악영향을 미칠 수 있음.

5. 부동산PF 부실 확대 가능성

 분양실적 저조 등에 따른 주택사업 수익성 악화는 부동산PF 대출의 부실 확대로 이어질 수 있음. 최근에 일부 브릿지론 부동산PF 사업장의 본 PF 전환이 원활하게 이루어지지 않는 등 관련 리스크가 점차 증대되는 모습임.

현재까지는 주택시장 부진으로 인해 실제 현실화된 대출관련 부실 규모가 크지 않고 복원력도 양호한 수준을 유지하고 있다고 보임.

 향후 주택가격이 질서있게 조정될 경우 중장기적으로 임차가구의 주거비 부담 완화와 전세대출 수요 둔화 등을 통해 가계부채의 점진적 축소에 기여할 수 있을 것임. 그러나 단시일내 주택가격이 급격히 하락할 경우 임대인의 전세 보증금 반환부담 증대, 미분양주택 물량 증가, 부동산PF 부문의 부실 확대 가능성을 배제할 수 없으므로 대비할 필요는 있음.

 실수요자에 대한 신축적인 규제 적용을 통해 주택시장의 매수심리가 지나치게 위축되지 않도록 함으로써 미분양주택이 시장원리에 따라 자연스럽게 해소될 수 있도록 유도할 필요가 있음.

 둘 이상의 기업이 모여 하나의 기업, 자산 또는 활동에 투자하기 위하여 약정을 맺는 경우가 있다. 이런 약정에서는 운영을 위한 중요한 의사결정에 대하여 하나의 참여자에게 일방적인 권한을 주지 않고, 모든 참여자 또는 일부 참여자들이 동의할 것을 요구하기도 한다. 이러한 의사결정 방식을 공동지배라고 하며, 공동지배를 만든 약정을 공동약정이라고 부른다.

K-IFRS 1111 '공동약정' 에서는 이에 대한 회계처리를 규정하고 있다.

공동약정의 유형을 공동영업과 공동기업 두가지로 나누고, 각각 다른 회계처리 방법을 정한다.

'공동영업'은 당사자들이 약정의 자산에 대한 권리와 부채에 대한 의무를 직접 갖는 공동약정이다. 보통 기업의 형태를 갖추지 않은 공동약정에서 흔히 나타날 것이며, 공동으로 활동을 수행하면서 자산의 소유권을 갖거나 부채의 결제 의무를 부담할 실체가 없어 약정의 당사자들이 그 권리와 의무를 나누어 갖게 된다.

'공동기업'은 당사자들이 약정의 순자산에 대한 지분을 갖는다. 약정의 자산과 부채는 기업이 부담학고, 당사자들은 그 기업의 순자산에 대한 권리를 지분의 형태로 갖는다.

따라서, 공동영업과 공동기업 참여자의 회계처리는 다음과 같다.

공동영업 :

연결 및 별도재무제표에서 다음을 인식

- 공동영업의 자산과 부채 중 자신의 몫

- 공동영업의 산출물 중 자신의 몫의 수익

- 공동영업의 수익과 비용 중 자신의 몫

공동기업 :

연결재무제표의 경우, 공동기업에 대한 지분비율만큼 지분법 적용

별도재무제표의 경우, 회계정책에 따라 원가법, 지분법 또는 공정가치 적용

공동영업과 공동기업의 분류가 중요하게 되는데, K-IFRS 1111에서는 법적실체로 설립되었더라도 당사자들 간 계약상 약정 또는 관련된 사실과 상황에 따라 공동영업으로 분류될 수 있도록 정하고 있다.

별도의 법적 실체로 설립되고,

1) 실체의 법적 형식이 공동약정의 당사자들에게 약정의 자산에 대한 권리와 부채에 대한 의무를 주는 경우

2) 계약상 약정의 조건이 공동약정의 당사자들에게 약정의 자산에 대한 권리와 부채에 대한 의무를 주는 경우

3) 약정의 당사자들이 자산 경제적 효익 대부분에 대한 권리를 갖고, 부채의 결제에 대한 의무를 부담하는 경우

이러한 조건들이 충족될 경우, 별도의 법적 실체가 존재하더라도 공동영업으로 분류된다.

3)의 경우, 경제적 효익 대부분에 대한 권리와 부채의 결제에 대한 의무는 공동약정에 관련된 사실과 상황에 따라 판단해야하는 어려운 문제이다.

K-IFRS 1111에서는 다음 모두에 해당할 경우 공동영업에 해당한다고 본다.

자산 대부분의 경제적 효익에 대한 권리 :

- 약정의 활동이 주로 당사자들에게 산출물을 제공하도록 설계

- 제3자에게 산출물을 매각하지 못하도록 제한 / 산출물의 대부분을 당사자들이 구매

부채의 결제에 대한 의무 :

- 약정의 부채가 당사자가 산출물 구매 시 지급하는 현금흐름을 충족

- 당사자들이 약정의 지속적인 운영에 기여하는 실질적으로 유일한 현금흐름의 원천

외환위기 이후 비약적으로 성장한 한국형 PF대출은 시공사의 신용보강에 절대적으로 의존하여, 토지매입, 인허가, 분양 등 개발사업의 여러 단계에 잠재해 있는 위험요인들 중 어느 하나라도 현실화될 경우 PF대출의 부실화될 위험은 컸음.

과거 2000년대 중반 지방 미분양 사태와 서브프라임모기지 사태에 따른 경기침체의 여파로 31개의 저축은행들이 구조조정되었으며, 도급순위 100위권 건설회사 중 25개가 워크아웃 또는 법정관리에 들어감. 다수의 주택전문 중견 건설사들이 부실화됨에 따라 주택산업 구조는 대형 건설사 위주로 재편됨.

대출을 취급한 은행, 저축은행, 금융구조 기획 실행한 증권회사들은 대출채권을 유동화하기도 하였음. 초기에는 자산유동화법에 의한 ABS를 발행하였으나, ABS 발행요건 강화로 새로운 자금 조달 기법으로 자산담보부기업어음(ABCP)를 활용하기 시작하였음.

ABCP는 상법상의 도관체(SPC, 유동화회사)를 통해 사모 형태로 발행되게 되는데, 일정 기간마다 기업어음을 발행하여 단기 이자비용으로 장기 자금을 조달할 수 있도록 함. 다만, ABCP는 시공사의 신용을 바탕으로 발행되어 부동산개발이 예상되로 진행되지 않는 상황에서는 잠재적으로 높은 위험을 가짐. 개발사업들이 좌초되고 PF대출이 부실화되면서 ABCP시장에서도 문제가 나타날 수 밖에 없음.

이는 PF대출을 고리로 얽혀 있는 시행사, 시공사, 금융기관, 부동산개발사업의 구조적 문제를 반영함.

영세한 시행사가 담당하는 토지작업은 불투명한 부분이 많고, 그 대가로 시행사는 투자액의 수십 배 또는 그 이상의 수익을 거두고자 함. 수익은 분양이 순조로워서 한꺼번에 거액의 분양대금이 들어 올 때 실현됨. 시행사의 모든 노력과 자원은 분양 성공이라는 단일 목표에 집중되고 무리한 방법들이 동원되기도 함. 주택 경기가 좋을 때는 괜찮지만 시장이 침체되기 시작하면 문제점들이 드러남. 주택 경기변동이라는 시장위험 이외에 시행사의 자본력, 신용, 전문성, 도덕적 해이 등과 관련된 위험이 저축은행 사태의 문제였다고 봄.

시공사들은 실질적으로 개발리스크를 대부분 부담하는 대신 시공단가를 높이고, 시행사가 부실화될 경우 개발사업을 인수하기도 하였음. 그러나 대규모 미분양 사태처럼 동시다발적인 사업 실패가 속출할 경우 시공사들이 우발채무를 감당하기 어려웠음. 

PF대출을 담당하는 금융기관들은 개발사업에 대한 평가, 분석 능력이 취약하여 부동산 담보와 시공사 보증에 크게 의존하였지만 시공사가 감당할 수 있는 수준을 넘어서는 사업 손실이 발생하면서 금융기관이 손실을 피할 수 없었다. 

PF대출 부실화 사태를 겪으며 개발금융 구조에 대한 전반적인 재검토가 진행되었고 이와 더불어 국제회계기준(IFRS) 도입으로 기존 방식으로의 지속은 어렵게 되었음. 간단히 보면, 시공사 지급보증이 채무로 인식될 가능성으로 시공사 보증이 없거나 낮은 수준의 보증으로 사업이 진행될 수 있는 금융구조가 필요해졌음. 결국 새로운 금융구조는 부동산개발의 여러 참여자들 사이에 수익과 위험을 어떻게 적절히 배분하는가의 문제로 귀착됨. 시장 호황기에는 금융구조가 어떻게 되든간에 모든 참여자가 이익을 취하고 사업을 끝내게 되지만 불황과 호황이 이어지는 장기간에 걸쳐서는 각 참여자들이 부담하는 위험에 상응하는 수익을 거둘 수 있는 사업구조만이 안정적으로 지속가능함.

2010년 중반 이후 건설사는 정해진 기간 내에 건축물을 준공하는 책임준공 의무만을 지는 것으로 제한되었고, 책임준공 약정이 지켜진다면 준공일에는 담보물로 활용할 수 있는 완성된 건축물이 있을 것이므로 대출기관은 이러한 기대를 바탕으로 개발자금을 제공하였음.

주택도시보증공사(HUG)가 PF대출 원리금 상환을 책임지는 표준 PF 보증상품을 출시하는 등의 정부차원의 지원도 있었고, PF시장에서는 과거보다 사업의 수익성에 대한 평가가 더욱 엄격해졌으며 미분양이 늘어나는 지역에서는 신규 분양이 감소하는 등 수급의 시장 자율조정 기능이 활성화됨.

2017년 이후 주택시장 활황으로 전국적으로 많은 주택개발 사업이 진행되었고, 이를 지원하는 PF대출이 급격히 증가해서 2022년 기준 부동산 PF대출 총액은 140조원에 육박하는 것으로 집계됨. 참고로 한 때 2012년 38조원까지 감소하였음.

2022년 주택시장이 침체기에 접어들었고, 원자재 가격 급등 등으로 공사비가 증가, 금리가 빠르게 상승하면서 PF대출 금리 역시 급등함.

저금리 시기 부동산시장 활황으로 시작되었던 사업들은 공사비와 금리가 높아져 수익을 낼 수 없게 되었고 이로 인한 PF대출 부실가능성이 높아짐. 특히 본 PF로 확보한 자금을 주된 상환 재원으로 하는 브릿지론 PF가 위험한데, 기획단계에서는 수익성이 있었으나 건설비용 및 금융비용의 급상승으로 수익성을 확보할 수 없어 본 PF로의 이행이 지연되고 있기 때문임.

브릿지론 PF를 많이 취급한 제2금융권 금융기간 및 부동산 PF대출을 주도하던 증권사들의 위험이 커졌음.

이는 아직 진행중이며, 증권사 외에도 저축은행, 캐피탈사 등 여신전문회사와 새마을금고 등 고위험 자산운용을 하는 금융기관이 브릿지론 PF를 더 많이 취급했기 때문에 부실 위험이 높음.

이에 대하여 금감원 등에서 조사가 진행, 향후 개선방향이 제시되어야 할 것으로 예상됨. 

PF대출(Project Finance: PF)이 개발금융을 주도하게 된 배경에 대해 알아보려고 함.

경제위기 이전에는 건설회사들이 아파트 등 부동산개발사업의 시행과 시공을 모두 담당하였음.

상당수 건설회사들이 개발사업 실패로 도산하면서 적극적인 위험관리 필요성이 제기됨.

기업경영의 투명성 요구가 높아지고 부채비율을 낮추어야 할 필요성이 커져서 대형 건설회사들이 재고 토지를 보유하고 인허가를 담당하기 어려워짐. 그 결과 개발사업의 가장 위험한 단계인 토지구입과 인허가 부분은 개발회사(시행사)가 담당하고, 착공 이후의 절차는 건설사(시공사)가 담당하는 것으로 관행이 변경되고, 당연히 개발자금의 조달은 부동산 개발회사의 몫이 되었음.

대부분의 시행사들은 자본금 규모가 작고 신용도가 떨어지므로 대출기관들은 추가적인 신용보강을 요구하였는데, 시공권을 따내기 위한 경쟁으로 시공사들이 신용보강을 제공하는 관행이 정착되었음. 이에 표면상으로는 개발사업에 대한 무한책임을 지는 시행 주체(시행사)와 단순 도급공사를 담당하는 시공 주체(시공사)가 분리되었지만, 시공사들이 신용보강을 제공하면서 사업위험을 대부분 부담하므로 실질적으로 분리가 이루어졌다고 보기 어려움.

대부분의 개발사업이 분양수익을 노리는 구조로 운영수익을 담보로 PF대출을 일으키는 이론상 교과서적인 PF사업과 거리가 멀었음. 결국은 국내 PF대출은 시공사 보증에 바탕을 둔 단기 담보 또는 신용 대출일 뿐이였음.

대한민국 경제가 외환위기에서 벗어난 후 부동산금융은 부동산가격의 상승 및 시장의 호황을 배경으로 급성장하였으나, 이들 제도나 상품들에 대해 충분히 검증할 수 있는 시간은 부족했음. 시장 참여자들과 감독기관들이 각종 리스크에 미리 대비하지 못하였으며, 일부 시장 참여자들의 도덕적 해이와 감독기관의 무관심이 누적됨. 여러 부동산금융 상품들 중에서 PF대출에서 이런 문제가 특히 심하였고, 이후 PF대출 대량 부실화와 저축은행 사태가 빚어짐.

수면 위로 올라오게 된 계기는 2000년대 중반 미분양 주택의 증가로 인한 PF대출 부실화였음.

미분양 주택은 2004년 이후 급증하여 2008년 166,000호에 달하였으며, 미분양 문제가 해결되지 않고 있는 가운데 2008년 서브프라임 모기지 사태가 발생함. 경제의 모든 영역이 일시에 얼어붙으면서 외환위기와 같은 사태가 재연될 수 있다는 불안감이 팽배하였고, 부동산시장도 급격히 침체됨.

주택담보대출이 2000년 이후 급속히 확대되면서 가계부채 증가를 주도해오고 있어, 주택담보대출의 부실화가 미국의 서브프라임 사태와 같은 경제위기를 초래할 가능성이 우려되었음. 하지만 LTV규제가 2002년 9월 시행, DTI규제가 2005년 8월 도입 등 건전성 규제가 시행되고 있었고, 국내 주택담보대출이 미국 주택대출과 다른 특성들을 가지고 있으며, 주택가격이 급락하지 않아서 주택대출이 한꺼번에 부실화되는 사태는 없었음.

소비자금융이 비교적 안정적으로 관리되었던 반면, 개발금융 부문에서는 문제가 발생하였음.

2000년대 중반 지방 주택시장 미분양 사태와 2008년 이후 수도권 주택시장 침체 등으로 인하여 많은 개발사업이 부실화되었고, 이는 시공사와 저축은행의 부실화를 초래하였음. 저축은행들은 고금리로 조달한 자금을 부동산 PF대출, 부동산 펀드 등 고위험 자산에 운영하면서 자산불리기 경쟁에 몰두했고 저축은행 PF대출은 고위험 브릿지론의 비중이 높았음. 위험관리체계와 경쟁력이 미흡한 상태에서 이는 부실 가능성을 키우는 결과를 초래하였음. (금융위원회,한국자산관리공사, 2015)

부동산 개발에 내재된 위험을 적절히 관리하는 것이 개발사업을 시행하는 사업자나 자금을 제공하는 금융기관, 개발되는 부동산의 최종 수요자, 금융시스템의 안정성을 보장해야 하는 정부 모두에게 중요한 과제이며, 시장이 활황일 때는 누구나 이익을 보는 가운데 더 큰 위험을 감수하는 사람이 더 많은 보상을 받는다. 다만 시장이 침체되기 시작하는 순간 모든 위험 요소들이 현실화되고 위험관리를 등한시했던 시장 참여자들이 감당할 수 없는 어려움에 봉착한다.

과거 저축은행 사태 등에도 불구하고 10여 년이 흐른 2023년 지금 또 다시 PF대출 위기에 대한 경고가 나온 것은 아직은 불완전하기 때문일까?

22년 8월 미국에서 인플레이션 감축법(Inflation Reduction Act, 이하 'IRA')가 발효되었음. 해당 법률에 따르면 2023년부터 자동차전지 제조회사가 미국에서 제품을 생산하고, 그 제품을 특수관계자가 아닌 자에게 판매하는 경우 IRA에 따른 정부보조금을 수령할 수 있음.

IRA에 따른 세액공제는 기업이 일반적인 세액공제, 현금보조금 직접 수령, 세액공제 권리 양도 중 하나를 자유롭게 선택하여 사용할 수 있음.

정부보조금 회계처리는 K-IFRS 제1020호 '정부보조금의 회계처리와 정부지원의 공시'에 따르면, 자산관련보조금과 수익관련보조금으로 분류됨. 이 중 수익관련보조금은 아래 2가지로 표현됨.

1. 당기 손익의 일부로 별도 계정이나 '기타수익'과 같은 일반계정으로 표시

2. 관련비용에서 보조금을 차감하여 표시

IRA 관련 세액공제를 받는 기업이 현금보조금 직접 수령 방식을 선택하는 경우, K-IFRS상 영업손익으로 분류하는지에 대하여 검토해보고자 함.

우선, IRA에 따른 현금보조금이 K-IFRS제1001호 '재무제표 표시'에 따른 '영업손익'에 해당하는지에 대한 검토가 필요함.

IFRS에서는 영업손익을 포괄손익계산서에 공시하도록 요구하지 않으나, K-IFRS제1001호 개정에 따라 포괄손익계산서에 영업손익을 표시하도록 요구하였음.

K-IFRS의 영업손익은 K-IFRS에서 명확히 영업손익 항목에 포함된다고 특별히 규정하는 경우를 제외하고는 일반기업회계기준과 일관성 있게 산출한다.

회계기준적용의견서12-1에 따라 수익과 영업수익은 기업의 주된 영업활동으로부터 발생한 금액임을 공통요건으로 삼고 있음.

주된 영업활동은 기업의 대표업종 하나에만 국한되는 것이 아니라 복수로 식별될 수 있고, 기업의 특정 업종이 주된 영업활동에 해당하는지를 결정할 때는 해당 활동이 기업의 정관상 사업목적으로 규정되어 있는지, 금액이 중요한지 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

자동차전지 제조활동이 기업의 주된 영업활동에 해당, IRA 현금보조금 지급요건 역시 주된 영업활동을 수행하는 것에 한정될 것으로, 회계기준적용의견서 12-1 및 일반기업회계기준의 정의에 따라 영업손익에 포함되어야 할 것으로 보임.

여성 혼자 여행하기 좋은 나라에 대하여 알아보겠습니다.

이탈리아는 역사와 문화로 가득한 나라로, 안전한 환경에서 아름다운 도시를 탐험하며 맛있는 음식을 즐길 수 있습니다.

포르투갈은 안전한 도시와 바다 풍경으로 둘러싸인 나라입니다. 따뜻한 기후와 다양한 음식 문화를 경험할 수 있습니다.

네덜란드: 네덜란드는 안전한 도시와 다양한 문화적 경험을 제공하는데 여성들에게 인기가 있습니다. 자전거로 도시를 탐험하거나 아름다운 운하를 즐길 수 있습니다.

노르웨이: 노르웨이는 아름다운 풍경과 안전한 환경으로 유명합니다. 북유럽의 자연 경치를 즐기며 문화와 역사를 체험할 수 있습니다.

덴마크: 덴마크는 안전한 도시와 다양한 문화 경험을 제공하는 여행지입니다. 사회적 편안함과 친절한 사람들로 인해 혼자 여행하는 여성들에게 안정적인 환경을 제공합니다.

캐시 그랜트(Cash Grant)는 2003년 한국에 도입되었는데, 이는 더 많은 외국인 직접 투자(FDI)를 유치하기 위하여 정부가 제공하는 현금 인센티브의 한 형태임.

일자리 창출, 첨단 기술 이전, 경제적 영향력 등 특정 조건을 충족하는 외국인 투자자에게 일반적으로 투자금의 약 10~40% 현금 상환 혜택을 제공함.

도입 후 국내에서 캐시 그랜트 제도가 시행되어 왔고, 2024년부터 다국적 기업에 시행되는 글로벌 최저한세로 인해 캐시 그랜트를 통한 인센티브에 관심이 높아짐.

2021년 10월 137개국(한국 포함)은 다국적 기업에게 최소한 15% 법인세율을 부담해야 한다는 OECD 국제 조세 계획에 승인함.

OECD는 구체적인 세칙으로 'Pillar Two model rules'와 'Global Anti-Base Rules(Globe)'를 발표함.

한국은 2022년 12월 글로벌 최저한세를 제정하였고, 2024년 시행예정임. EU회원국, 영국, 일본, 호주 등도 관련 입법 절차 진행중임.

글로벌 최저한세로 인해 정부가 다국적 기업에 15% 미만의 법인세율을 적용해 세금 감면 혜택을 제공하게 되면 다국적 기업의 모회사는 자국에서 추가적으로 세금을 납부해야하며, 이 경우에는 일반적인 법인세 우대 혜택이 사라지기 때문에 캐시 그랜트와 같이 세금 인센티브로 간주되지 않는 현금 환급 혜택에 대한 관심이 높아진 것임.

글로벌 최저한세(Global Minimum Corporate Tax)란, 다양한 국가에서 기업들에게 부과되는 법인세의 최저 비율을 의미함. 이러한 개념은 국제적으로 기업들이 세금을 회피하거나 낮은 세율을 찾아 다양한 국가 사이를 이동하며 세전 기지를 설정하는 것을 방지하고자 함임.

기업들은 세금을 최소화하기 위해 다양한 방법을 사용하는데, 이 중 가장 흔한 것은 이익을 낮은 세율을 적용하는 국가로 이전하는 것임. 이는 다국적 기업들이 국제적으로 세전 기지를 설정하고, 이익을 고지대로 이동시키면서 세금을 회피하는 사례가 늘어나게 만듬. 이러한 현상은 국가들 간의 경쟁적 세금 제도로 인해 발생하는데, 낮은 세율을 제공하는 국가가 기업들의 투자를 유치하려고 하는 경쟁 정책이기 때문임.

글로벌 최저한세의 목적은 이러한 기업들의 세전 회피를 방지하고, 국가들 간의 세금 경쟁을 조정하여 공정한 경제 환경을 조성하는 것. 세계적으로 공정한 세율을 적용함으로써 기업들이 낮은 세율의 국가로의 이전을 피하도록 하며, 세금을 적절하게 납부하여 국가의 사회복지와 인프라 구축에 기여하도록 유도하는 것이 목적임.

글로벌 최저한세에 대한 구체적인 협상은 주로 국제적인 경제 기구나 그룹에서 이루어지고 있으며, 기업들과 각국 정부들 간의 협력이 필요함. 이러한 협상은 많은 국가들과 기업들 사이의 이해관계와 이익 차이로 인해 복잡한 과정일 수 있지만, 국제적으로 공정한 세율을 설정하고 경제적인 혜택과 세금 회피를 고려한 방안을 마련하는 데 중요한 역할을 함.

이러한 글로벌 최저한세에 대한 논의는 국제 경제의 현대적인 변화에 따라 계속해서 진전되고 있으며, 효과적으로 구현된다면 기업들의 세금 회피를 막고, 모든 국가가 공정하게 세금을 부과받을 수 있는 기회를 제공할 수 있음.

"캐시그랜트(Cash Grant)"란 정부나 기타 공공기관에서 기업이나 개인에게 지원금으로 현금을 제공하는 제도를 말함. 이러한 현금 지원은 특정 조건을 만족하는 기업이나 개인에게 재정적인 지원을 제공하여 경제 활성화를 촉진하거나 특정 사업 분야의 성장을 도모하기 위해 사용됨.

캐시그랜트는 보통 정부의 재정 정책과 경제적 상황에 따라 다양한 목적으로 지원금을 제공함. 

1. 경제 활성화: 정부는 경기 침체나 금융 위기와 같은 경제적 어려움을 극복하고 경제 활성화를 도모하기 위해 캐시그랜트를 실시. 기업에게 지원금을 제공하여 투자를 유도하고 일자리 창출을 촉진하는 등의 방식으로 경제 회복을 지원함.

2. 산업 육성: 특정 산업 분야의 성장과 기술 발전을 촉진하기 위해 캐시그랜트를 활용함. 예를 들어, 신재생 에너지 산업, 바이오 기술 분야, 정보통신 기술 등의 성장을 지원하기 위해 지원금을 제공.

3. 환경 보호: 환경 문제에 대응하고 친환경 산업을 육성하기 위해 캐시그랜트를 활용. 친환경 기술 개발과 에너지 절약 프로젝트에 지원금을 제공하여 환경 보호에 기여함.

4. 사회 복지: 사회적 약자나 취약계층을 위해 캐시그랜트를 사용하는 경우도 있음. 예를 들어, 재난 피해자에 대한 긴급 지원, 사회적 참여 프로그램 지원 등으로 활용됨.

캐시그랜트의 형태와 크기는 국가와 정부의 정책, 경제 상태, 예산 등에 따라 다양함. 또한 캐시그랜트를 받기 위해서는 지원 대상자가 특정 자격 요건을 충족해야 하며, 지원금의 사용 용도와 제한 사항이 명확히 규정됨. 이는 지원금의 효과적인 사용과 낭비를 방지하기 위한 조치임.

캐시그랜트는 경제 활성화와 산업 육성, 환경 보호, 사회 복지 등 다양한 분야에서 사회적으로 의미 있는 역할을 수행하며, 특정 분야나 국가의 경제 상황에 따라 그 중요성이 더해질 수 있음. 정부와 기타 공공기관의 지속적인 노력과 효율적인 캐시그랜트의 활용은 국가의 경제 발전과 사회적 번영을 촉진하는데 기여할 수 있음.